나이스옥션 법원경매 성남 2023타경58799 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0086호 근린상가 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 성남 2023타경58799 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0086호 근린상가 경매
- 사건번호: 2023타경58799
- 주소: 경기도 하남시 미사대로 550, 1층씨1-0086호 (덕풍동,현대지식산업센터한강미사)
- 용도: 근린상가
성남지원 경매5계 2023타경58799 | 소재지: 경기도 하남시 미사대로 550, 1층씨1-0086호 (덕풍동,현대지식산업센터한강미사) | 감정가: 449,000,000원 | 최저가: 154,007,000원 | 용도: 근린상가
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 사건번호: 성남지원 2023타경58799 (1)
* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0086호
* 용도: 근린생활시설
* 감정가: 44,900,000원
* 면적:
* 토지: 11.50㎡ (약 3.48평)
* 건물: 44.10㎡ (약 13.34평)
* 매각대상: 토지/건물 일괄매각
* 경매구분: 부동산강제경매
* 채권자: 이OO
* 특이사항: 중복사건, 재매각 건
* 주의사항: 토지 별도등기 있음 (을구 1번 2019.9.20. 구분지상권)
* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
1.2. 입지 조건
* 본건 위치: 경기도 하남시 덕풍동 "미사공공주택지구" 내 현대지식산업센터한강미사 1층에 위치합니다.
* 주변 환경: 본건 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 주상복합주택, 상가, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역입니다.
* 교통 여건: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 하남풍산역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.
1.3. 건물 및 토지 현황
* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕의 지하 3층, 지상 10층 지식산업센터 건물 내 1층에 위치하며, 2019년 9월 20일 사용승인되었습니다. 외벽은 화강석 및 알루미늄 커튼월, 페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 본타일, 창호는 플라스틱 샤시 등으로 마감되었습니다.
* 이용 상태: 본건은 지식산업센터 건물 내 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 기준시점(감정평가서 요약)에서는 공실 상태입니다.
* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 중앙집중식 냉난방설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.
* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 대규모 토지로, 인접 토지 및 도로와 등고 평탄하며, 지식산업센터, 창고, 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등으로 이용되고 있습니다.
* 인접 도로: 북동측으로 광로 3류(폭 40-50m), 남동측 및 남서측으로 중로 1류(폭 20-25m)와 접하고 있습니다.
1.4. 권리 분석
* 전체 권리 관계: 본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.
* 확인된 권리 사항:
* 토지 별도등기 있음 (을구 1번 2019.9.20. 구분지상권 설정) - 이는 토지에 대한 별도의 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 낙찰 후에도 해당 권리가 소멸되지 않을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.
* 주의가 필요한 권리:
* 재매각 사건이므로, 기존 입찰 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성을 고려해야 합니다.
* 중복 사건으로, 관련 채권 및 물건 상태를 면밀히 파악해야 합니다.
1.5. 상권 분석
* 해당 상권 특성: 본건은 현대지식산업센터한강미사 내 근린생활시설로, 주변에 지식산업센터, 아파트 단지, 주거 및 상업 시설이 혼재된 복합 상권에 속합니다.
* 주요 업종 및 경쟁: 지식산업센터 내 위치하여 관련 업종(사무실 지원 시설 등) 및 일반 근린생활시설 업종이 예상됩니다. 다만, 미사강변도시 지식산업센터 상가의 경우 공급 과잉 및 높은 공실률 문제가 지적되고 있어 경쟁 환경 및 공실 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
* 잠재적 가치: 지하철 5호선 하남풍산역과의 접근성 및 주변 택지개발, 공공주택지구 조성으로 인한 잠재적 유동인구 증가가 예상되나, 상권 활성화 정도는 업종 및 임차 수요에 따라 달라질 수 있습니다.
1.6. 생활 정보
* 주변 편의 시설: 미사공공주택지구 내 위치하여 주거, 상업, 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.
* 교육/의료 시설: 인근에 유치원(미사4유치원)이 있으며, 하남시 내 종합병원 및 다양한 교육 시설 이용이 가능합니다.
1.7. 잠재적 리스크
* 부동산 강제 경매 관련: 재매각 사건으로, 최초 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다.
* 권리 관계 관련: 토지 별도등기(구분지상권)의 내용과 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.
* 시장/물건 자체 리스크:
* 지식산업센터 상가 공실률 문제: 하남 미사강변도시 지역의 지식산업센터 상가들은 공급 과잉으로 인해 높은 공실률을 보이고 있으며, 이는 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.
* 현재 공실 상태: 본건 물건 역시 감정평가 시점 기준 공실 상태이므로, 명도 및 임차인 확보에 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.
* 혐오시설: 현재 검색 결과 상, 본건 물건(경기도 하남시 덕풍동 833-1) 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 개발 계획이나 지역 특성에 따라 향후 변동 가능성은 있습니다.
1.8. 종합 의견
* 강점:
* 초역세권(지하철 5호선 하남풍산역 인접) 및 광역 도로망 접근성이 우수한 입지.
* 지식산업센터, 주거, 상업 시설이 복합된 지역으로 잠재적 유동인구 확보 가능성.
* 일반적으로 관리가 잘 되어 있는 현대지식산업센터 건물 내 위치.
* 약점:
* 높은 공실률이 문제시되는 지식산업센터 상가라는 점.
* 토지 별도등기(구분지상권)로 인한 권리 관계의 복잡성.
* 재매각 및 중복 사건으로 인한 추가적인 주의 필요.
* 현재 공실 상태.
* 종합 평가: 본건은 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있으나, 지식산업센터 상가의 높은 공실률 문제와 복잡한 권리 관계가 잠재적 위험 요소로 작용합니다. 철저한 권리 분석과 더불어, 해당 상권의 임차 수요 및 공실 해소 가능성을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.
1.9. 투자 포인트
* 매력적인 투자 요소:
* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.
* 서울 근접성을 바탕으로 한 잠재적 임차 수요.
* 상대적으로 낮은 감정가 대비 면적.
* 추천 전략:
* 권리 분석 및 현장 조사를 통해 구분지상권의 정확한 내용을 파악하고, 명도 가능성 및 소요 비용을 산출해야 합니다.
* 주변 지식산업센터의 실제 임대 현황 및 공실률, 임대료 수준을 조사하여 투자 수익률을 현실적으로 예측해야 합니다.
* 업종별 시장 동향을 분석하여 공실 리스크를 최소화할 수 있는 업종으로의 임대 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
* 투자를 결정하기 전, 전문가와 상담하여 법적, 재정적 리스크를 면밀히 검토하시기를 권장합니다.
법원 정보
성남지원 경매5계