나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56220 [1] 서울특별시 서대문구 북아현동 1-556 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2024.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북아현동 소재 "이화여자대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09) , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 시멘벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브위기와 지하1층/ 지상2층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인딩 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
바닥 : 마루깔기 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건축물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건축물대장상 지하1층의 용도는 주택로 등재되어있으나 현황 창고을 이용 중으로 현장 조사시 탐문 확인되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 북아현동 소재 "이화여자대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지형태: 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 북측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 25일 안양만안새마을금고의 근저당권(채권 최고액 1,755,000,000원)입니다.

* 이후 권리: 본 경매 사건의 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 근저당권부채권질권설정, 임의경매 등)는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 해당 물건 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 2,198,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 지역 특성: 이화여자대학교 인근으로 젊은층 유동인구 및 관련 상권의 배후 수요가 기대됩니다.

* 잠재력: 지역 재개발 또는 정비사업 추진 시 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 이화여자대학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교(추계초등학교 등) 및 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 2호선 아현역 등 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지역 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 안산 및 공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 45.00㎡(약 13.61평)의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 지하 1층의 용도는 주택으로 등재되어 있으나, 현황은 창고로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 건물 사용 및 관리에 있어 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예측하지 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지 않았으나, 대규모 개발 또는 도시 계획 변경 시 잠재적 이슈 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 북아현동에 위치한 단독주택으로, 이화여자대학교 인근이라는 좋은 입지를 자랑합니다. 넓은 대지면적과 더불어 지하 1층, 지상 2층의 건물은 단독주택으로서의 충분한 가치를 지니고 있습니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 공부와의 차이(지하 1층 용도), 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 낙찰 후 세심한 관리가 필요합니다. 또한, 지역 내 개발 계획이나 용도지역 제한 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 도심 접근성이 좋으며, 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 301.00㎡(약 91.05평)의 넓은 대지는 향후 재건축 또는 개발 시 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 인근 학교, 대중교통, 공원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 낮은 최저 입찰가: 2회 유찰되어 감정가 대비 64% 수준인 1,655,280,000원부터 시작하는 3차 최저 입찰가는 매력적인 진입 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 2회 유찰되어 3차 입찰가가 감정가 2,586,373,760원의 64% 수준인 1,655,280,000원부터 시작합니다. 제공된 주변 다세대 주택의 매매가는 본 건 단독주택의 가치 산정에 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 유사 지역의 단독주택 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건은 넓은 대지면적과 입지 조건을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래 가능성이 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 주변 단독주택의 실거래가 및 현재 매물 시세를 면밀히 조사하고, 향후 토지이용계획에 따른 개발 가능성, 건물 상태 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 투자 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 3차 최저 입찰가인 1,655,280,000원에서 ±10% 범위 내에서 시세가 형성될 가능성을 예상해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 정확한 가치 평가를 진행하는 것이 필수적입니다.

(참고: 2026년 7월 21일 3차 입찰 예정으로, 3차 최저 입찰가는 1,655,280,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.