나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15716 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 OOOOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2023.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "작전역(인천도시철도 1호선)"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제612동 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2001.06.14)

외 벽 : 드라이비트 및 돌붙임마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 3층 건물 내 제지층 제1호로서,
(사용승인일 : 1989.12.19)

외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 상 "다세대주택"으로 이용중임.

이용상태

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10-12m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.)

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건은 건축물대장 현황도가 등재되어 있지 않아, 본건의 호별 위치확인은 호별 표기, 현재 점유사용부분 및 주위 탐문(인접호수 제지층 제2호 소유자 등)에게 확인하였으며, 경매 진행 및 참여시 재확인 하기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 350-11 지층1호

사건번호: 인천지방법원 2023타경15716 (1)

용도: 다세대주택

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 3층 건물 내 지층 1호

사용승인일: 1989년 12월 19일

감정평가액: 44,000,000원

토지 면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

건물 면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 기타

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형으로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 토지 서측으로 노폭 약 10-12m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.9.21.-2024.9.20.)임.

주변 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 혐오 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 20일 접수된 강제경매 (채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)가 본 경매 절차의 말소기준권리가 됩니다. (본건은 청산을 위한 형식적 경매임)

임차인 현황:

* 임차인: 전호익 (주택도시보증공사(전호익) 관련)

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 25일

* 확정일자: 2021년 6월 7일

* 배당신고일자: 2024년 1월 30일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 할 가능성이 높음)

* 비고: 임차인의 보증금 89,000,000원은 감정평가액 44,000,000원을 초과하므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 법원의 배당으로 처리될 부분이며, 실제 인수될 금액은 별도입니다.)

기타 권리사항:

* 소유권이전 (갑16): 2009-10-29 (손정남)

* 소유권이전 (갑17): 2021-04-13 (서빈, 매매 금89,000,000원)

* 주택임차권 (을9): 2024-01-30 (전호익, 금89,000,000원, 인수)

* 강제경매 (갑21): 2023-11-20 (망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 말소)

총 등기부채권액: 89,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동의 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 단독주택 및 아파트 단지와도 인접해 있어 일반적인 주거 생활을 위한 기반 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 특정 상업 지구의 중심지는 아니나, 지역 주민들을 위한 소규모 상가들이 분포하고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 편의시설: 주거지 인근에 위치하므로, 도보 또는 차량 이동 거리에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 편의점, 병원, 약국 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 또한, '남촌공원'이 인근에 있어 녹지 공간 및 휴식 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건에는 대항력 있는 임차인(전호익)이 존재하며, 보증금 89,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 감정평가액(44,000,000원)보다 훨씬 높은 금액으로, 매수인이 실제로 부담하게 될 총 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 과거 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이전 입찰 과정에서의 문제점을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

건축 노후화: 건물 사용승인일이 1989년으로, 약 30년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 향후 건물 유지보수 및 수리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

형식적 경매의 특성: 단순 청산을 위한 형식적 경매이므로, 채권자 및 임차인과의 이해관계를 명확히 파악하고 낙찰 후 권리행사에 문제가 없는지 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 재매각 절차를 거치고 있으며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 8,900만원을 낙찰 후 인수하게 될 경우, 실질적인 매수인의 투자 비용이 크게 증가하므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 주변 시세와 비교 시, 인수해야 할 보증금을 고려한 총 부담액이 적정한 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신중한 입찰가 산정 시 시세차익 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려한 적정 입찰가로 낙찰받는다면, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

주거지로서의 입지: 공원 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

다세대주택의 소형 투자: 비교적 소액으로 다세대주택 투자를 고려해 볼 수 있습니다 (단, 임차인 인수 리스크 해소 또는 감안 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 44,000,000원이지만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 89,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 따라서 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 (입찰가 + 89,000,000원)이 됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 인천 남동구 남촌동 278-2 (명보그린빌라 3동), 43.22㎡: 7,200만원

* 2026년 3월, 인천 남동구 남촌동 360-14 (우성빌라), 40.07㎡: 5,700만원

* 2026년 3월, 인천 남동구 남촌동 306-1 (동도빌리지 1동), 29.29㎡: 4,000만원

본건의 건물 면적 34.74㎡는 위 사례들 중간에 위치합니다. 따라서 건물 자체의 시장 가치는 대략 4,000만원에서 5,700만원 수준으로 판단됩니다.

여기에 임차인 인수 보증금 8,900만원을 더하면, 매수인의 총 실질 부담액은 약 12,900만원에서 14,600만원 선이 됩니다.

따라서, 감정가(4,400만원)에만 집중하기보다는, 총 실질 부담액이 시장 시세와 합리적인 수준인지를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 권하며, 임차인 인수 보증금 8,900만원을 제외한 입찰가는 3,000만원 ~ 4,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이 경우 총 실질 부담액은 11,900만원 ~ 12,900만원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.