나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50452 [1] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재‘해남군청’남서측 인근에 위치한
(통칭)101스퀘어 제1층 제104호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제104호로서,
(사용승인일 : 2018.04.10)
외벽 : 치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽 : 인테리어 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 시스템에어컨에의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.공부상 토지 면적 상이하고(집합건축물대장등본상 대지면적은 707㎡이나, 등기사항전부증명서상 토지면적은 635㎡임), 현황 대지권 면적은 15.75㎡임
2.집합건물 두 개 호가 합쳐진 상태로 103호와 벽체 없이 1동으로 사용 중임(경계벽 복원이 용이하고 각 호별로 위치와 면적을 도면 등에 의하여 특정 가능함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50452 (1)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 104호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 407,000,000원

토지면적: 15.75㎡ (약 4.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.91㎡ (약 16.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 채권액 (등기부 기준): 1,891,300,000원

1.1. 감정평가 요약

건축년도: 2018년 4월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제1층 제104호

외벽: 치장석재붙임, 징크판넬 등

내벽: 인테리어 등

바닥: 타일 등

창호: 강화유리 등

이용상태: 근린생활시설로 이용중

1.2. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형, 상업용 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 아스팔트 포장도로 접합

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 준주거지역

* 방화지구

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역 (해남 성내리 수성송)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ‘해남군청’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정이 양호한 편입니다. 본건 동측 및 남측으로는 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 외부 시설 검색 결과:

* 본 물건지 인근에는 해남군청, 해남교육지원청 등 관공서와 해남제일고등학교, 해남서초등학교 등 교육시설이 소재하여 행정 및 교육 기능이 집중된 지역입니다.

* 다수의 근린생활시설 및 아파트 단지가 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 조사된 정보 상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입(사업)일자: 2023-02-23

* 확정일자: 2024-11-07

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사금상 (2018-04-25)

* 근저당권 (말소기준권리): 비아신용협동조합 (2019-07-05, 348,000,000원)

* 가압류: 진보종합건설 (2023-09-26, 713,300,000원)

* 근저당권: 지현아 (2024-05-07, 330,000,000원)

* 압류: 서구(광주광역시) (2024-05-13)

* 압류: 해남군 (2025-04-04)

* 임의경매개시결정: 비아신용협동조합 (2025-07-03, 348,000,000원)

* 가압류: 조봉주 (2025-07-03, 500,000,000원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 1,891,300,000원

4. 상권분석

* 소재지: 해남군청 인근 중심상업지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거 시설(아파트 단지)과 상업 시설, 관공서, 학교가 혼재되어 있어 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 업종: 본 건은 제2종 근린생활시설로서, 일반적인 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종으로 운영 가능합니다.

* 접근성: 1층 상가로 접근성이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 행정: 해남군청, 해남교육지원청 등 주요 관공서가 인접해 있습니다.

* 교육: 해남제일고등학교, 해남서초등학교 등 교육 시설이 가까이 위치하고 있습니다.

* 편의: 주변 상업시설 및 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 면적 불일치: 공부상 토지 면적(집합건축물대장 707㎡, 등기사항전부증명서 635㎡)과 현황 대지권 면적(15.75㎡) 간 차이가 존재합니다. 향후 재산권 행사 시 면밀한 확인과 조치가 필요할 수 있습니다.

* 건물 통합 사용: 집합건물인 103호와 104호가 벽체 없이 합쳐진 상태로 사용 중입니다. 경계벽 복원이 용이하여 각 호별 분리 사용이 가능하지만, 현재 상태로 인한 점유 및 사용 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액(1,891,300,000원)이 감정가(407,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 절차상의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군청 인근에 위치한 제2종 근린생활시설로, 관공서, 학교, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 차량 접근성 또한 용이합니다.

그러나 토지 면적 불일치, 두 개 호실의 통합 사용 상태, 감정가 대비 과도하게 높은 등기부 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 토지 면적 discrepancies와 건물 통합 사용은 소유권 확보 및 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

채권 총액이 높으나, 현재까지 채권자(비아신용협동조합)가 임의경매를 신청한 상태이며, 말소기준권리(을3, 근저당권) 이하 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 해남군청 인근 중심 상권에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 접근성: 1층 상가로 접근성이 우수하며, 주변 도로망이 양호합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 보유하고 있습니다.

* 분리 가능: 두 개 호실이 합쳐져 있으나, 경계벽 복원으로 독립적인 사용이 가능합니다.

* 가치 상승 잠재력: 해남군 지역 개발 계획 및 군청 인근 상권 활성화 시 투자 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 407,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 토지 면적 불일치 및 건물 통합 사용으로 인한 복원 및 정리 비용.

* 높은 채권 총액으로 인한 경매 절차의 불확실성.

* 향후 상권의 성장 가능성 및 유사 물건의 시세.

* 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 비용은 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준에서 다소 낮은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있으며, 잠재적 리스크 해소 및 활용 계획을 구체화하는 데 드는 제반 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.