나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50453 [1] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 1층 102호로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

소매점(안경점)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

해남지원 2025타경50453 (1)

1.2. 소재지

전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 102호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 건물 규모

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 1층 102호 (지하 1층, 지상 6층 건물)

1.5. 면적

토지 면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

건물 면적: 56.42㎡ (약 17.07평)

1.6. 감정가

435,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리에 소재하며, 해남군청 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통입니다. 본건은 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 7월 5일 접수된 비아신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 372,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 강동구(전입/사업일자 2020-04-01)가 확인되나, 대항력이 없는 임차인으로 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당 신고일자는 2025년 5월 27일입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 해남읍 성내리 일대는 해남군청 등 관공서와 시장, 근린생활시설, 주거 지역 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 원도심 활성화 전략이 진행 중인 지역으로, 과거 5일장 중심의 상권은 변화를 겪었으나, 새로운 상권 활성화 방안들이 모색되고 있습니다.

4.2. 업종 현황

현재 본건은 소매점(안경점)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 해남군청, 시장, 학교 등 공공기관 및 편의시설이 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 양호하며, 남측 및 동측으로 중로가 있어 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

권리상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 강동구는 대항력이 없어 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당받지 못하는 소액임차인 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 해남군 자체적으로 자원순환복합센터 운영 등 환경 관리 노력을 기울이고 있으나, 구체적인 위치는 본건과 거리가 있을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해남군청 인근의 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 해남읍 성내리의 중심 상권에 속합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 1층에 위치하며, 현재 안경점(소매점)으로 사용 중입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 문제로 인한 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항과 임차인 관련 세부 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

해남군청 인근의 중심 상업지역에 위치하여 접근성이 우수하며, 안정적인 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

8.2. 수익형 부동산으로서의 잠재력

현재 소매점으로 영업 중이며, 향후 적절한 임대차 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역 활성화 기대

해남읍 원도심 상권 활성화 전략이 추진됨에 따라 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 435,000,000원입니다. 임차인에게 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰자는 잔금 납부 후 즉시 소유권을 확보할 수 있습니다. 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 상권의 활성화 정도, 건물의 상태 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.