나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51505 [1] 전라남도 여수시 선원동 1256-8 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51505 [1] 전라남도 여수시 선원동 1256-8 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51505
• 주소: 전라남도 여수시 선원동 1256-8
• 감정가: 2,139,846,400원
• 최저가: 1,497,892,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

순천지원 경매1계 2025타경51505 | 소재지: 전라남도 여수시 선원동 1256-8 | 감정가: 2,139,846,400원 | 최저가: 1,497,892,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호 순천지원 2025타경51505 (1)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 본 물건은 전라남도 여수시 선원동 1256-8 소재의 근린생활시설(목욕탕, 헬스장, 점포 등)로, 감정가 2,139,846,400원에 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지 : 전라남도 여수시 선원동 1256-8

용도 : 근린생활시설 (목욕탕, 헬스장, 점포 등)

감정가 : 2,139,846,400원

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

토지 면적 : 568.80㎡ (약 172.06평)

토지 지분율 : 56879.99999999999 (전체 면적으로 판단됨)

건물 면적 : 1197.38㎡ (약 362.23평)

건물 지분율 : 119738.00000000001 (전체 면적으로 판단됨)

제시외 건물 면적 : 131.40㎡ (약 39.75평, 일괄매각 포함)

건물 구조 및 이용상태 (사용승인일: 1997.08.16)

- 기호2 (주건물): 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

지하층: 기계실, 찜질방(여성전용)

1층: 목욕탕(여탕), 카운터

2층: 목욕탕(남탕)

3층: 헬스장

- 기호2-1: 조적조 슬래브지붕 단층 (현황 판매점, 공부상 일반음식점)

- 제시외 건물 (ㄱ,ㄴ,ㄷ): 점포(공실), 창고, 세탁실 (일괄매각 포함)

특이 및 주의사항

1. 일괄매각 (제시외 건물 및 관정 포함)

2. 건축법 제14조 위반의 위반건축물 있음 (제시외 건물 기호 ㄱ,ㄴ 유사 물건으로 추정)

3. 3층 옥상에 무선기지국 통신설비 (SKT, KT, LG 3개사) 설치되어 있음.

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본건은 여수시 선원동 소재 남양2단지아파트 서측에 인접하여 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 상가주택, 판매시설, 일반음식점 등이 혼재된 주거 및 상업 중심지대입니다. 생활 편의시설이 밀집된 곳으로 접근성이 우수합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근으로 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 토지는 사다리형이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 2면이 접하고 있어 접근성 및 가시성이 좋습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거 관련 시설로의 용도 전환 가능성도 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지(남양2단지아파트 등)를 배후에 둔 전형적인 주거 밀착형 상권입니다. 현재 목욕탕, 찜질방, 헬스장 등으로 이용 중인 점은 지역 주민들의 생활 편의 시설로서의 수요를 직접적으로 반영하고 있습니다.

핵심 시설인 목욕탕(사우나)은 고정적인 수요가 발생하는 업종이며, 헬스장과 판매점(점포)의 임대(또는 직접 운영)를 통해 안정적인 수익 구조를 창출할 수 있습니다. 3개 통신사(SKT, KT, LG)의 무선기지국 통신설비가 옥상에 설치되어 있어, 해당 임대수익 또한 추가적인 상권 매력으로 작용합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰 시 토지와 건물을 모두 취득하게 됩니다.

제시외 건물 (131.40㎡) 및 관정(지하수 시설 추정)도 일괄매각에 포함되므로, 추가적인 비용 발생 없이 취득할 수 있습니다. 권리관계에 대한 최종적인 판단은 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 하나, 사건 개요상 소유자/채무자가 동일하므로 단순 채무 변제를 위한 경매로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축법 제14조를 위반한 위반건축물이 있다는 점입니다. 특히 제시외 건물(기호 ㄱ,ㄴ)이 위반건축물로 등재된 물건과 유사하다고 언급되어 있어, 철거 또는 원상회복 명령 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 낙찰 후 이행강제금 규모 및 합법화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 3층 옥상에 설치된 무선기지국 통신설비(SKT, KT, LG 3개사)의 임대차 기간, 임대료, 계약 해지 조건 등 운영 주체와의 관계를 확인해야 합니다. 소유자가 직접 운영 중인 목욕탕 부분과 임대 중인 점포 부분의 임대차 관계(임대인/임차인 정보)도 명확히 조사하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

공부(일반건축물대장)상 용도는 일반음식점이나 현황은 판매점인 부분(기호2-1)이 있어, 향후 용도 변경 또는 현행 유지에 따른 제약 여부도 검토가 필요합니다.

4. 투자 의견

4.1. 종합 의견

본 물건은 대단위 아파트 단지를 배후에 둔 주거 중심 상권에 위치하여 입지적 우위를 갖추고 있습니다. 기존에 목욕탕, 헬스장 등 주민 편의 시설로 운영되어 안정적인 수요가 확보되어 있다는 점은 큰 장점입니다. 다만, '위반건축물'이라는 명확한 리스크를 안고 있으므로, 이에 대한 해결 방안(철거 비용, 이행강제금 규모 등)을 감정가 대비 투자 수익률 측면에서 충분히 계산해야 합니다.

리모델링을 통한 새로운 상업시설로의 전환이나, 기존 시설을 유지하면서 위반 건축물 문제를 해결할 수 있는 전략을 수립한다면 높은 투자 가치를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 아파트 단지 인접, 8미터 도로 2면 접, 양호한 교통 접근성.

2. 안정적 수익 구조: 목욕탕/헬스장 등의 기존 영업시설과 통신사 기지국 임대 수익 확보 가능.

3. 용도 다양성: 제2종일반주거지역으로 향후 근린생활시설 유지 또는 주거 관련 용도로의 전환 잠재력 보유.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

본건 주변은 여수시 선원동의 주요 주거 및 상가지역으로, 남양2단지아파트 외 다수의 아파트 및 주택단지가 밀집해 있습니다. 생활에 필요한 각종 판매시설과 일반음식점, 병원, 은행 등의 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경은 매우 편리합니다. 교육 시설 및 공원 등도 인접해 있어 지역 주민들의 유동 인구도 풍부한 편입니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 투자 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계