나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51487 [1] 전라남도 여수시 봉계동 산139 임야 경매

전라남도 여수시 봉계동 산139 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51487(순천지원 경매1계). 감정가 623,152,000원, 최저가 142,936,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51487 [1]
소재지	전라남도 여수시 봉계동 산139
용도	임야
매각기일	2026.08.18
관할법원	순천지원 경매1계 ((061) 729-5321(구내:5321))
이용제한	준보전산지, (저촉)제1종일반주거지역, (저촉)자연녹지지역, (접함)온천공보호구역, (저촉)가축사육제한구역

면적

토지면적	21,488㎡ (6,500.12평)

금액

감정가	623,152,000원
최저가	142,936,000원 (감정가 대비 23%)
입찰보증금	14,293,600원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.11.17	623,152,000원	유찰
2차	2026.01.05	436,206,000원	유찰
3차	2026.02.23	348,965,000원	유찰
4차	2026.04.06	279,172,000원	유찰
5차	2026.05.18	223,338,000원	유찰
6차	2026.07.06	178,670,000원	유찰
7차	2026.08.18	142,936,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 봉계동 소재 여도초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 마을주변
야산지대임.
교통상황: 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.
형태 및 이용상태: 부정형 급경사지로서 자연림임.
인접 도로상태: 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 지상에 자생중인 경제적가치 미미한 자연림은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여
토지에 포함평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51487 (1)

소재지: 전라남도 여수시 봉계동 산139

용도: 임야

감정가: 623,152,000원

토지면적: 21,488.00㎡ (약 6,500평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

매각대상: 기타 (임야)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 봉계동 소재 여도초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 마을과 인접한 야산지대입니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

인접도로상태: 본 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어렵습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 물건의 실질적인 가치 평가보다는 공유 관계 해소를 목적으로 하는 형식적 경매에 해당합니다.

말소기준권리: 등기부상 강제경매개시결정(2025타경51487, 채권액 0원, 2025-05-12 접수)이 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 다만, 권리액이 0원인 점은 특이사항입니다.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계액은 0원으로, 별도의 임차인 문제는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약: 다양한 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 존재하며, 이는 공유자들의 지분 변동 내역을 나타냅니다. '갑15' 및 '갑17' 기재는 청산을 위한 형식적 경매 및 공매과 관련이 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산림 지역에 위치한 임야로, 통상적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 개발이 제한적인 자연림 지대이므로 상권 형성이나 활성화 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 인근에 여도초등학교가 소재하고 있어 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다.

생활 편의: 주변 마을을 중심으로 기본적인 생활 편의 시설이 일부 존재할 수 있으나, 대규모 편의 시설은 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 토지가 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 건축 허가에 제약이 따를 수 있습니다.

급경사지: 부정형의 급경사 토지 특성상 토목 공사 등 추가적인 개발 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 복합적인 용도 지역 및 행위 제한이 있어 토지 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공유물 분할 경매: 형식적 경매의 특성상, 낙찰 후 공유물 분할 절차를 통해 실제 사용 및 관리가 가능한 토지 분할이 이루어져야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 봉계동의 야산지대에 위치한 공유물 분할 목적의 임야 경매 물건입니다.

맹지, 급경사, 복합적인 용도지역 제한 등 개발 및 활용에 있어 극복해야 할 여러 난제가 존재합니다.

감정가는 6억 2천여만 원으로 높은 편이나, 토지의 현재 상태와 법적 제약 사항들을 고려할 때 투자의 실익을 신중하게 판단해야 합니다.

장기적인 관점에서 여수시 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화를 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

여수시의 지역 개발 계획과 연계한 장기적인 부동산 가치 상승 가능성.

공유물 분할 경매를 통한 지분 확보 후, 추후 명확한 지분 분할 또는 협의를 통한 활용 기회 모색.

자연림으로서의 가치 보전 또는 특정 목적(예: 자연 휴양림, 농업용지 등)으로의 잠재적 활용 가능성 검토.

1.8. 예상 입찰가

본건은 공유물 분할을 위한 경매이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 입찰 가격 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 토지의 맹지, 급경사, 다양한 용도지역 제한 등의 불리한 조건을 고려하여 할인율을 적용해야 합니다.

또한, 향후 토지 개발에 필요한 막대한 토목 공사 비용 및 인허가 관련 비용을 예상해야 합니다.

따라서, 현황과 법적 제약을 고려한 실질적인 가치 평가를 통해 입찰가를 결정해야 하며, 구체적인 금액 산정은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기를 권장합니다. 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않습니다.

주변 환경 조사 결과:

본건 소재지인 여수시 봉계동 산139 일대에 대한 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 물건 가치에 부정적 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골 시설 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 여수시 전반적으로는 생활폐기물 처리 시설 건립 등이 논의되거나 추진되는 지역이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 없습니다.1.물건 기본정보