나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32688 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 56-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '담양군청' 남서측 인근에 위치하며, 부근
간선도로변은 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 간선도로 후면은 단독주
택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있으며, 군청소재지내에 위치하는 등 일반적인
대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 근린상업지역이고, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(담양남초등학교담양남초등학교병설유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(담양동초등학교담양동초등학교병설유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소
기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(담양읍 시가지형 중점경관관리구역),중점경관
관리구역(담양읍 주변 조망가로형 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물평가요항표' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층건으로서,
외벽: 판넬붙임
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물(기호(ㄱ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계 등은 미상임.
2) 기타사항: 본건 건물은 현장조사시 거주인 폐문부재로 내부출입이 불가능한 상태인 바,
외관상 조사내용 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32688 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 담양농업협동조합 (추정)

* 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 56-9

* 토지면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

* 건물면적: 44.43㎡ (약 13.4평) + 제시외 6.90㎡ (약 2.1평)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상: 제2종근린생활시설)

* 건물구조: 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층건 (경량철골구조)

* 감정가: 72,237,260원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 '담양군청' 남서측 인근에 위치합니다. 부근 간선도로변은 중.소규모의 근린생활시설 등이 형성되어 있고, 간선도로 후면은 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있으며, 군청소재지내에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 근린상업지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(담양남초, 담양동초), 역사문화환경보존지역(객사리석당간, 남산리오층석탑, 담양 관방제림), 개발촉진지구, 중점경관관리구역 등 다수 규제 존재.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형에 유사한 형태로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 단독주택부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 8월 24일자 담양농업협동조합 근저당권 (등기부채권 총액: 71,062,963원 - 근저당 28,000,000원 + 가압류 43,062,963원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적으로 강제경매 시 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임경순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002년 3월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 임 은 전입일자(2002.03.19)가 말소기준권리(2007.08.24)보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금액 인수 여부가 불분명하나, 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 명확한 인수 보증금은 확인이 필요한 상황입니다.

* 채무자/소유자: 등기부상 소유권 변동 이력이 있으나, 현재 강제경매 채권자인 담양농업협동조합이 가압류 및 경매를 신청한 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 (실제 이용: 단독주택)

* 건축년도: 2001년 (사용승인일 2001년 12월 21일)

* 구조: 조립식판넬, 경량철골구조

* 주변 시세 (참고):

* 제공된 JSON 정보는 2020년 건축된 '일신프레뷰' 연립 주택의 매매 사례이며, 본건(2001년 건축 단독주택)과는 유형, 연식, 용도에서 차이가 큽니다.

* '일신프레뷰'의 최근 매매가는 약 3억 1천만원 ~ 3억 5천만원 수준으로, 지역 내 신축 연립주택의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건의 직접적인 가치 산정에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가(72,237,260원)는 주변 신축 연립 시세보다 현저히 낮은 수준으로, 건물의 노후도, 연식, 용도 불일치 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 지역 상권 동향: 담양군청 인근 지역은 군청 소재지로서 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 담양 전통시장 재건축, 근대문화거리 조성 등 원도심 활성화 사업이 진행되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 담양군청 인근 지역으로 기본적인 근린생활시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다. 담빛야외음악공원, 추성경기장 등이 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 담양남초등학교, 담양동초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 문화시설: 객사리석당간, 남산리오층석탑, 담양 관방제림 등 역사문화 환경이 보존된 지역입니다. 담양국수거리, 담빛예술창고, 한국대나무박물관 등 다양한 문화 시설이 인근에 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임경순 (임 )의 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액 및 명도 과정에서의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 상태(단독주택)가 달라, 향후 용도 변경 신청 또는 원상복구 요구 등 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2001년 건축물로 연식이 있어 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 근린상업지역이지만, 다양한 보존 및 제한 구역에 속해 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 경매 진행 과정에서 발생한 특이사항으로, 일반적으로 큰 문제는 없으나 절차상 확인 필요.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되어 있으나, 면적이 작아 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 담양군청 인근에 위치한 단독주택(제2종근린생활시설)으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임이 0원으로 기재된 점, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 불일치 등은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 담양군청 인근이라는 비교적 좋은 입지 조건.

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 기재된 점을 활용한 잠재적 저가 매수 기회 (단, 인수 금액 불확실성 존재).

* 제2종근린생활시설 용도를 활용한 특수 목적 투자 가능성 (용도 변경, 개조 등).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,237,260원입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 71,062,963원으로, 경매 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 임경순 (임 )입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 불일치도 잠재적 리스크입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 산정합니다.

주변 시세는 신축 연립주택 기준으로 3억 원대이나, 본건은 연식(2001년)이 오래되었고 용도 불일치 문제가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 인수 보증금을 0원으로 가정하고, 건물의 노후도 및 용도 불일치 리스크를 감안하여 감정가 수준에서 약간 할인된 가격으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

* 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히 임차인 관련 상세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.