나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20897 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제19층 제1903호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 1.

기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20897 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 19층1903호

용도: 아파트

건축년도: 2022년

감정가: 313,000,000원

1. 2.

면적

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.9502㎡ (약 25.70평)

총면적: 본 건물(102동)의 총연면적은 9,862.6178㎡(약 2,983평)이며, 단지 전체 연면적은 50,542.8647㎡(약 15,289평)입니다. (단, 단위세대별 분양면적은 명확히 구분되지 않음)

1. 3.

매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1. 4.

특이사항

공동담보 물건입니다.

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 2.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2. 3.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3.

권리분석

3. 1.

등기부 현황

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022.10.18)

* 근저당: 우리은행 (2022.10.18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 합자회사삼화건설 (2023.12.19, 350,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 정선호 (2024.09.20, 249,500,000원) - 말소 (전입 2022.11.08, 확정 2023.11.03)

* 가압류: 김영실 (2023.12.27, 875,191,256원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.13, 249,500,000원) - 말소

3. 2.

총 채무액

등기부상 총 채무액은 약 1,594,691,256원입니다.

3. 3.

임차인 현황

* 임차인: 정선호

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.11.08

* 확정일자: 2023.11.03

* 배당신고일자: 2024.09.20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 249,500,000원이며, 대항력이 없습니다. 이는 말소기준권리(2022.10.18)보다 늦은 전입일자(2022.11.08) 때문입니다. 따라서 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 권리가 없으며, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받지 못할 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. (단, 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.)

3. 4.

권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 낙찰자는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 인수하지 않아도 됩니다. 임차인 정선호는 대항력이 없어 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 됩니다.

4.

상권분석

4. 1.

최근 실거래가 (2026년 기준)

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (104동, 16층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (104동, 14층)

4. 2.

평균 시세 분석

최근 거래된 유사 면적의 아파트들은 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 19층으로, 최근 거래된 6층, 14층, 16층보다 높은 층수임을 감안할 때, 층수에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 감정가(3억 1천 3백만원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

4. 3.

최근 전월세 정보

* 2023년 8월 3일: 보증금 247,500,000원, 월세 0원 (9층)

* 2023년 11월 24일: 보증금 247,500,000원, 월세 0원 (5층)

* 2026년 6월 23일: 보증금 2,000,000원, 월세 100,000원 (4층)

5.

생활정보

5. 1.

단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

준공일: 2022년 9월 29일

총 동수: 4개 동

총 세대수: 294세대

최고층/최저층: 27층 / 2층

주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대) (건축물대장 기준, 제공된 정보에 다소 차이 있음)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5. 2.

주변 편의시설

한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

임차인 관련 리스크

임차인 정선호는 대항력이 없으나, 2억 4천 9백 5십만원이라는 상당한 금액의 보증금을 가지고 있습니다. 비록 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 임대차 관련 분쟁 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성에 대비해야 합니다.

6. 2.

채무 규모

등기부상 총 채무액이 약 16억원에 달하여, 감정가 및 최근 실거래가를 크게 상회합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채무 관계 정리 시 고려될 사항입니다.

6. 3.

단지 개발 및 임대 관련 이슈 (중요)

본 단지인 송학 크레지움캐슬은 민간 임대 아파트로서, 임대 사업자(호림주택)의 경영난으로 인해 입주민들이 보증 보험료 전액 부담, 대출 연장 불가 등 다양한 어려움을 겪고 있다는 보도가 다수 확인됩니다. (2024년 7월 경) 입주민들이 거주권 보장을 촉구하는 시위나 비상대책위원회 활동이 있었으며, 이는 향후 단지의 가치 및 거래 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6. 4.

혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7.

종합 의견

송학크레지움캐슬 102동 19층1903호는 2022년에 준공된 비교적 신축 아파트이며, 19층의 좋은 층수라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다. 그러나, 임대 사업자의 경영난 및 이로 인한 입주민들의 법적, 경제적 갈등이 지속되고 있다는 점은 단지의 신뢰도 및 미래 가치에 큰 하방 압력으로 작용할 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다. 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮은 점은 시장 상황을 반영하나, 이러한 단지 내부의 문제로 인해 더욱 민감하게 반응할 수 있습니다.

8.

투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 선호도 높은 고층 (19층)

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 및 잠재적 시세 차익 가능성

* 임차인 대항력 없어 보증금 미인수 (단, 명도 절차 확인 필수)

9.

예상 입찰가

최근 실거래가(2억 3천만원~2억 5천 5백만원)와 감정가(3억 1천 3백만원) 사이의 상당한 가격 차이가 존재합니다. 특히, 최근 보도된 임대 사업자 관련 리스크(경영난, 입주민 갈등 등)는 단지의 가치를 추가적으로 하락시킬 수 있는 요인입니다. 이러한 복합적인 상황을 고려할 때, 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

현재 파악된 실거래가 범위를 고려하고, 고층 프리미엄을 일부 반영하되, 단지의 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

이는 최근 거래가 범위의 상단에 위치하며, 19층이라는 층수 이점을 고려한 금액입니다. 하지만 단지 내 재반 이슈로 인해 이보다 낮은 금액에서 낙찰될 가능성도 충분히 존재하므로, 현장 조사 및 최신 동향 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (인수 보증금은 없으므로 제외하고 산정함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.