나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20835 [1] 전북특별자치도 익산시 주현동 202 쌍방울한양아파트 104동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 주현동 소재 ""전주지방법원 익산시법원"" 동측 인근에
소재하며, 인근은 아파트단지 및 주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 1층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20835 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 주현동 202 쌍방울한양아파트 104동 1층106호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 1층

사용승인일: 1990년 10월 27일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 120,000,000원

토지면적: 33.02㎡ (약 9.99평)

토지지분: 33.015㎡ (약 9.99평)

건물면적: 74.94㎡ (약 22.67평) - 전용면적

건물지분: 74.94㎡ (약 22.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 아파트 상세 정보

아파트명: 쌍방울한양아파트

총 동수: 4개동

총 세대수: 304세대

최고층: 12층

주차대수: 총 100대 (지상 4대, 지하 13대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지상 5대

전용면적: 74.94㎡ (약 22.67평)

분양면적: 해당 물건에 대한 명확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적대의 거래 사례를 볼 때 대략 80~85㎡ 내외로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라북도 익산시 주현동 소재 전주지방법원 익산시법원 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로 및 토지 이용

서측 및 남측 출입구를 통해 단지 진출입이 가능하며, 해당 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 환경 분석

* 편의시설: 이마트 등 대형마트가 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 기타 시설: 등기소가 인근에 있어 관련 업무 처리가 편리합니다.

* 잠재적 환경 이슈: 완주 봉동 폐기물 소각시설 설치 관련 논의가 익산시와 연관되어 진행된 바 있어, 광역적인 환경 문제에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 경매 물건은 채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 09월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023년 05월 25일 근저당권 - 주식회사카카오뱅크)

* 갑1: 소유권이전 (1990-12-24) - 박희완

* 갑2: 소유권이전 (2023-05-25) - 민가영 (매매)

* 을3: 근저당권 (2023-05-25) - 주식회사카카오뱅크, 83,600,000원 (말소기준권리)

* 을4: 근저당권 (2024-01-16) - 김태화, 70,000,000원 (매각으로 소멸)

* 갑3: 임의경매 (2025-05-13) - 주식회사카카오뱅크, 75,294,153원 (매각으로 소멸)

* 총 등기부채권액: 153,600,000원

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항 없습니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 아파트 단지는 주거지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 쌍방울한양아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 주현동 202 (주현로 40)

* 건축 연도: 1990년

* 총 세대수: 304세대

* 주차: 총 100대

* 주변 교육 시설: 상대보호구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 학교가 있을 가능성이 있습니다.

5.2. 주거 환경

1990년에 준공되어 약 36년차로, 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다. 1층에 위치하여 동 출입 및 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 1층 특유의 소음이나 벌레 출몰 가능성에 대한 거주 후기 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1990년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 및 설비 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호구역으로, 인근 학교의 교육 환경에 영향을 줄 수 있는 시설 설치 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가는 120,000,000원이나, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적 및 층수의 1층 물건이 2026년 3월 31일에 58,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세와의 상당한 괴리가 관찰됩니다. 이는 해당 감정가가 현재 시장가치를 제대로 반영하지 못했거나, 해당 거래가 비정상적으로 낮은 가격에 이루어졌을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 익산시 주현동에 위치한 쌍방울한양아파트 104동 1층 106호입니다. 아파트 단지는 비교적 주거 환경이 양호하며, 생활 편의 시설 접근성도 나쁘지 않습니다. 다만, 건물 노후화, 토지이용계획상의 제약, 그리고 무엇보다 감정가와 최근 시세 간 큰 격차는 본 물건의 주요 고려사항입니다. 임차인 관련 문제는 없으나, 1층이라는 점과 건물 연식을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최저가 거래 사례 존재: 2026년 3월 31일, 동일 면적(74.94㎡) 및 1층 매물이 5,800만원에 거래된 사례는 향후 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 가능성을 제시합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 만약 감정가와 실제 시장가치 간의 괴리가 시정될 경우, 저가 매수를 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적: 1층 아파트로, 계단 이용이 불편한 분들에게는 실거주 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원이나, 최근 시세 분석 결과, 2026년 3월 31일 동일 면적(74.94㎡) 및 1층 물건이 5,800만원에 거래된 점을 가장 중요한 근거로 삼습니다. 또한, 2026년 1월 25일 동일 1층에 위치한 81.42㎡ 면적의 물건이 8,200만원에 거래된 점을 참고할 때, 1층임에도 불구하고 5,800만원은 매우 낮은 수준으로 판단됩니다.

하지만, 현재 제공된 정보만으로는 5,800만원 거래의 특수성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 감정가 대비 매우 낮은 시세가 형성되어 있음을 감안하여, 시세보다 약간 높게, 하지만 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 5,800만원의 거래 사례를 상회하면서도, 8,200만원의 거래 사례와 면적 및 층수 차이를 고려한 합리적인 수준이며, 잠재적인 시세 상승 여력과 시장 상황을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.