나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20900 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 26층 2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 26층 2602호로서
외벽 : 몰타르위 페인트 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 군산지원 2025타경20900 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 26층 2602호

용도: 아파트

감정가: 309,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 26층

외벽: 몰타르위 페인트 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 마감

이용상태: 아파트로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비

건축물 정보:

- 아파트명: 송학크레지움캐슬

- 사용승인일: 2022년 9월 29일

- 최고층: 27층

- 세대수: 294세대 (102동 86세대)

- 총 주차대수: 384대 (지하 364대, 지상 20대)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

- 전기차충전기(지상): 8대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재한 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로는 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 동측 도로로 개설된 진출입로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)입니다.

또한, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을1, 2022-10-18 접수)입니다.

본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 우리은행 (을1)

* 근저당권: 주식회사원스틸 (을2)

* 주택임차권: 김규태 (을3)

* 가압류: 김영실 (갑2)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김규태

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2023-11-06

* 대항력: 없음

임차인 김규태 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 본건은 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 신고된 보증금액이 존재하므로 배당 절차를 확인하는 것이 좋습니다.

3.4. 기타 권리사항

* 등기부채권 총액: 1,650,191,256원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 "한국농업기술진흥원" 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 주택가, 농경지가 혼재되어 있습니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이나 특별한 유해시설은 발견되지 않았습니다.

비교적 주거 환경이 형성되어 있으며, 익산시 송학동 지역의 일반적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

단지 인근으로 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변에 학교, 상점 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 상태

2022년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 몰타르위 페인트 및 석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 출입통제, 소화전 등 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 임차인 김규태 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않으나, 신고된 보증금액이 255,000,000원으로 높은 편입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 별도의 법적 절차가 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 및 결과에 따라 본 건의 매각가치나 경매 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대관계가 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본건 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년에 준공된 신축급 아파트로, 27층 중 26층의 고층에 위치하여 쾌적한 주거 환경과 조망권을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자의 권리 인수 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 준공) 아파트로 단기간 내 수리가 필요 없을 것으로 예상됩니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 26층 고층으로 우수한 조망권과 일조권을 가질 수 있습니다.

* 주변 지역의 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 6월 8일에 동일 아파트 16층이 23,500만원에 거래되었습니다.

전월세 거래 내역은 2023년 7월부터 2023년 11월까지 보증금 22,900만원에서 25,300만원 사이로 확인됩니다.

본건의 감정가는 30,900만원으로, 최근 실거래가(23,500만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가인 23,500만원을 기준으로 하되, 본건이 26층이라는 점을 감안하여 약간의 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 현재 시장가 수준에서 약간의 상승 여력을 반영하여 24,000만원에서 25,000만원 사이로 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다. 이 범위 내에서 해당 물건의 가치를 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.