나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20904 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 2층 203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 군산지원 2025타경20904 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다. 강제 경매로 진행되는 본건은 전라북도 익산시 송학동 902번지 송학크레지움캐슬 103동 2층 203호 아파트입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 2층 203호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 27층 중 2층 203호

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 지분: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적 (분양면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9501㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.9502㎡ (약 25.70평)

건물 사용승인일: 2022년 9월 29일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 가격 정보

감정가: 296,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전라북도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 주요 간선 도로 및 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

물건지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 동측으로 폭 약 25m의 도로를 통해 주출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 방아영 (235,000,000원, 말소 예정)

* 근저당: 장종수 (2,000,000,000원, 말소 예정)

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (235,000,000원, 말소 예정)

총 등기부채권액은 3,230,191,256원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 방아영은 보증금 235,000,000원에 차임 0원이며, 2022년 10월 24일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 권리 인수 여부

감정평가서 요약 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 익산시 송학동은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 최근 송학동 지역은 신규 아파트 공급 증가와 함께 인구 유입이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 또한, 인근에는 '한국농업기술진흥원'이 위치하고 있으며, 주거 환경에 필요한 다양한 편의시설 및 상업 시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 뉴스에 따르면 송학동 지역은 인구 증가 대비 근린공원이 부족하다는 지적이 있으며, 조성된 도시숲의 야간 조명이 미비하여 안전 문제가 제기된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

송학크레지움캐슬은 총 4개 동, 294세대로 구성된 아파트 단지입니다. 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 최고 27층 높이로 건설되었습니다. 주차는 지하 9대, 지상 20대, 총 29대의 차량이 가능하며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 주요 간선 도로 및 버스 승강장 소재로 교통 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 방아영은 보증금 235,000,000원을 보증했으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로 법적으로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 그러나 보증금액이 크므로 배당 절차에 변수가 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

최근 뉴스에서 송학크레지움캐슬 민간임대아파트 입주민들이 경영난으로 인한 가압류 및 보증 갈등으로 불안감을 겪고 있다는 보도가 있었습니다. 이는 신축 아파트임에도 불구하고 하자 보수 등 건물 상태에 대한 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

송학동 지역의 인구 증가에 비해 근린공원이 부족하다는 지적이 있습니다. 또한, 조성된 도시숲의 야간 조명이 부족하여 안전에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 아파트임에도 불구하고 경매로 나왔다는 점, 그리고 임차인의 보증금이 큰 점 등이 특징입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 투자 가치를 신중히 검토해야 합니다. 다만, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트(2022년 9월 사용승인)로 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 익산시 송학동은 인구 유입이 증가하는 지역으로 향후 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 296,000,000원입니다. 가장 최근 유사 면적(84.9502㎡)의 실거래가는 2026년 6월 8일 16층 물건이 235,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본 건은 2층 물건으로 층수 차이를 고려해야 하지만, 감정가가 실거래가보다 약 6천만원 이상 높다는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인 보증금 235,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

따라서, 최근 실거래가 및 감정가, 층수 등을 고려하여 보수적으로 판단할 때, 235,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 예상 입찰가는 약 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.