나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20905 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제103동 제5층 제501호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 사건번호: 군산지원 2025타경20905 (1)

4. 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 501호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 307,000,000원

7. 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

8. 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

9. 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

10. 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

11. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. 경매구분: 부동산강제경매

13. 채권자: 주택도시보증공사

14. 특이사항: 공동담보

15. 주의사항: 없음

1. 입지조건

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

4. 교통상황: 단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

5. 건물 구조 및 상태:

* 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 501호로서, 외벽은 몰탈위페인트 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 새시창 등 마감입니다.

* 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등)가 되어 있습니다.

6. 토지 현황: 대체로 사다리형 평지의 토지로서 현재 “아파트부지”로 이용 중입니다.

7. 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

8. 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

1. 권리분석

2. 권리분석

3. 등기부 요약:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-10-18) - 말소기준권리

* 근저당: 김종주 (500,000,000원, 2023-12-21) - 말소

* 주택임차권: 백정미 (247,500,000원, 2024-09-13 등기) - 말소

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 2023-12-27) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (247,500,000원, 2025-05-13 등기) - 말소 (현재 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 1,742,691,256원

4. 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2022-11-07

* 대항력: 없음

5. 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1. 상권분석

2. 상권분석

3. 주변 시설: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4. 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주택가 거주민을 중심으로 한 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

1. 생활정보

2. 생활정보

3. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 총세대수: 294세대 (103동: 82세대)

* 최고/최저층: 27층 / 2층

* 해당층: 5층

* 면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)

* 주차: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

4. 주변 편의시설:

* 해당 지역은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

3. 혐오시설:

* 현재 검색 결과상, 해당 물건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

4. 기타 리스크:

* 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 처분 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

* 관련 기사에 따르면, 임대 사업자(호림주택)의 경영난으로 인해 일부 입주민들이 보증료 부담 및 전세대출 연장 불가 등 어려움을 겪고 있다는 내용이 있습니다. 이는 본 경매 물건의 임차인과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 단지 전체의 안정성 측면에서 참고할 필요가 있습니다.

1. 종합 의견

2. 종합 의견

3. 본 물건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 단지 내 관리 상태 및 편의시설 이용이 용이하며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가(307,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 230,000,000원 ~ 255,000,000원)가 낮은 편이므로, 시세에 대한 면밀한 분석 후 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1. 투자 포인트

2. 투자 포인트

3. 신축 아파트 (2022년 사용승인)로 향후 가치 상승 기대.

4. 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없음.

5. 안정적인 주거 환경을 갖춘 지역에 위치.

1. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

3. 시세 분석:

* 해당 물건은 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

* 최근 3건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일, 16층 거래: 235,000,000원

* 2026년 7월 22일, 14층 거래: 255,000,000원

* 2026년 7월 11일, 6층 거래: 230,000,000원

* 최근 매매 사례 평균가는 약 241,670,000원입니다.

* 본 건의 감정가는 307,000,000원으로, 최근 실거래가 평균가 대비 약 27.5% 높게 책정되어 있습니다.

* 임차인 백정미 씨는 대항력이 없으며, 보증금 전액 배당 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 예상 입찰가 산정:

* 최근 시세, 감정가와의 격차, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원 선으로 산정됩니다. 이는 최근 거래된 최저가(230,000,000원) 대비 약 4.3% 낮은 금액이며, 감정가 대비 약 28.3% 할인된 가격입니다. (상기 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.