나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20880 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 12층 1204호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20880 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2022년 9월 29일 사용승인

층수: 27층 중 12층

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.69평)

* 분양면적은 제공된 자료에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다. 단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (을1, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당 (을1)

* 주식회사원스틸 근저당 (을2)

* 이영순 주택임차권 (을3)

* 김영실 가압류 (갑2)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑3)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이영순

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-25

* 확정일자: 2022-10-24

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에는 주거 지역 및 일부 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 근린 상가 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

단지 인근의 '한국농업기술진흥원' 등 공공기관 및 주거 단지의 종사자들을 기반으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 편의점, 병원(수사랑병원) 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

영만초등학교가 도보 약 12분 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

송학크레지움캐슬 아파트는 2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트 단지입니다. 총 4개 동 294세대로 구성되어 있으며, 최고 27층 높이입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 전기차 충전기(지상 8대)가 설치되어 있습니다. 주차는 총 384대(세대당 1.3대) 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 철도 폐선 부지를 활용한 미세먼지 차단숲 조성 사업이 진행 중인 지역이 인근에 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 이영순은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 채무가 전혀 없어 권리 관계가 매우 명확한 것이 장점입니다. 다만, 감정가 315,000,000원 대비 최근 실거래가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 수준으로 시세와의 차이가 존재하므로, 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인이 완료되어 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 주거 트렌드를 반영한 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 깔끔하며, 임차인도 대항력이 없어 추가적인 부담이 없습니다.

* 안정적인 배후 수요: 단지 내 위치 및 주변 주거/공공 시설로 인해 안정적인 임대 수요와 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

위 자료를 바탕으로 산출한 최근 실거래가 평균은 약 240,000,000원입니다.

9.2. 권리 인수 금액

* 인수 보증금: 0원

* 인수되는 기타 권리 금액: 0원

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 평균치(240,000,000원)와 최근 거래가 하단(230,000,000원)을 고려할 때, 무리한 금액보다는 시세에 근접한 낙찰을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

* 적정 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 245,000,000원

* 본 물건은 감정가보다 시세가 낮은 편이므로, 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 235,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰 시 낙찰 가능성과 수익성을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.