나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31212 [1] 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 265-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 소재 「신교마을」 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지,
임야 등으로 형성되어 있는 완주군 소양면 외곽지대로서 주변환경은 한산합니다.

교통상황

전북특별자치도 완주군 소양면 외곽으로 일반적인 대중교통사정은 양호치 못하나, 본건까지 차량 등은 접근가능합니다.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 지반은 대체로 등고 평탄하며 주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 대부분이 생산녹지지역, 남측 일부가 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 건물평가요항표 임대관계란 참조바랍니다.
2) 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로
외 벽 : 돌븥임 및 드리이비트 마감 등,
내 벽 : 벅지도배 및 인테리어 마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조로서 2022.02.14. 사용승인된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 대체로 양호합니다.

이용상태

기호2(가) : 1층, 2층 각각 주택으로 이용중입니다

설비내역

기호2(가) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 각각 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 현재 공실로서 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : --

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31212 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본정보

본건은 전라북도 완주군 소양면 신교리 265-6번지에 소재한 단독주택입니다.

총 감정가는 422,367,720원입니다.

토지 면적은 573.00㎡ (약 173.34평)이며, 건물 면적은 145.66㎡ (약 44.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 신OOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 건입니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라북도 완주군 소양면 신교리 소재 「신교마을」 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 완주군 소양면 외곽지대로 주변 환경이 한산합니다.

대중교통 사정은 양호하지 못하나, 본건까지 차량 접근은 가능합니다.

본건 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역이며, 대부분 생산녹지지역, 남측 일부는 자연녹지지역입니다. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 준보전산지입니다.

주변에는 캠핑장 등 레저 시설이 있으며, 전주 한옥마을과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(전평신용협동조합, 2021-04-22, 을3)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부등본상 총 채권액은 3,038,765,958원이며, 건물 등기부등본상 총 채권액은 2,982,094,757원입니다.

등기부등본에 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 말소될 예정으로 분석됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 건물은 공실 상태로 임대 관계는 미상입니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 완주군 소양면 신교리는 농촌 및 전원 주거지역의 특성을 보입니다.

주변의 상업 시설은 제한적이며, 생활 편의시설은 인근 면 소재지나 전주시로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

다수의 전원주택 및 토지 매물 정보가 확인되었으며, 토지 가격은 평당 약 66만원부터 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

인근 지역의 단독주택 매매 사례를 보면, 2018년 준공된 201.76㎡(61평) 주택이 2억 7천만원에, 2010년 준공된 141.66㎡(43평) 주택이 3억원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본 물건의 감정가 대비 저렴한 수준으로, 지역 시장 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 전원생활을 누릴 수 있는 조용한 환경에 위치합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변에 캠핑장, 숲 등 자연 친화적인 시설이 있어 여가 활동에 용이합니다.

인근 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 오히려 쾌적한 환경 유지에 기여할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보로 인한 권리 관계의 복잡성이 있었으나, 현재 등기상으로는 대부분 말소될 예정으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 주변 편의시설 및 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 완주군 소양면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 신축에 가까운 건물이 장점입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 농촌 지역의 특성상 생활 편의시설 접근성 및 향후 개발 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

주변의 유사 부동산 매물 시세를 감안할 때, 감정가 대비 적절한 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

건축물대장 상 사용승인일이 2022년 2월 14일로 비교적 신축에 해당합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 대상이 없으며, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말주택으로 적합합니다.

농촌 지역의 토지 가격 상승 가능성 및 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 시세 분석을 진행하였습니다.

인근 완주군 소양면 신교리 지역의 전원주택 및 토지 매물 정보를 종합적으로 검토한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있었습니다.

토지 가격은 평당 약 66만원 선에서 형성되어 있으며, 본건 토지 면적(약 173.34평)을 고려하면 토지 가치는 약 1억 1,400만원 내외로 추산됩니다.

건축물의 경우, 2018년 준공된 61평 주택이 2억 7천만원, 2010년 준공된 43평 주택이 3억원에 거래된 사례가 있습니다.

본건 건물 면적(약 44.06평)과 신축 연식(2022년 사용승인)을 고려할 때, 현재 시세는 2억 5천만원에서 3억원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 422,367,720원 대비 약 70%~80% 수준인 2억 9천만원 ~ 3억 3천 7백만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 정확한 시세는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

특히, 농촌 지역의 부동산은 거래량이 많지 않아 개별 물건의 특성에 따른 편차가 클 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건은 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

1.10. 주변 혐오시설 정보

부동산 강제 경매 정보 및 주변 시세 분석 과정에서, 완주군 소양면 일대에 가축 분뇨 처리 시설 설치와 관련한 지역 주민 간 갈등 사례가 확인되었습니다.

이는 대규모 축사 및 관련 시설이 지역 내에 존재하거나 추진될 가능성을 시사합니다.

그러나 본건 물건지(신교리 265-6)와 직접적으로 인접하거나 악영향을 미칠 만한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 현재 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.

다만, 해당 지역의 가축 사육 제한 구역 지정 및 관련 정책 변화 가능성은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.