나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20884 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1601호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경20884 (1)

물건종류: 아파트

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1601호

감정가: 317,000,000 원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.4 평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7 평) (전용면적 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물 사용승인일: 2022년 09월 29일

아파트명: 송학크레지움캐슬

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 동측으로 대로(폭 35m-30m), 서측, 북측, 남측으로 각각 소로(폭 8m-10m 및 폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 주로 동측으로 출입합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로(폭 35m-30m) 및 소로(폭 8m 미만)와 저촉되는 부분이 있고, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 호림주택주식회사

* 근저당권: 우리은행, 유한회사 도형레미콘

* 가압류: 김영실

* 강제경매: 주택도시보증공사 (본 경매 사건)

* 주택임차권: 채수지 (249,500,000원)

* 총 등기부채권액: 1,338,001,576 원

* 임차인 현황:

* 임차인: 채 (채수지)

* 보증금: 249,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-10-26

* 확정일자: 2022-11-23

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과: 상기 등기부상의 모든 권리(을1, 을2, 을3, 갑2, 갑3)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 임차인 채 는 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매):

* 2026년 06월 30일: 235,000,000 원 (16층, 84.95㎡)

* 2026년 07월 22일: 255,000,000 원 (14층, 84.95㎡)

* 2026년 07월 11일: 230,000,000 원 (6층, 84.95㎡)

* 최근 평균 매매가: 약 240,000,000 원 (84.95㎡ 기준)

* 감정가 대비 시세: 감정가(317,000,000원) 대비 최근 매매 시세(230,000,000원 ~ 255,000,000원)가 낮게 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 송학크레지움캐슬 아파트

* 건축년도: 2022년

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 294 세대

* 최고층: 27층

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대) 주차 가능 (건축물대장 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 16층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 돌붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임차인 채 은 대항력이 없으므로 명도 절차에 협조할 것으로 예상되나, 이사 협의 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금 규모가 상당하므로 명도 완료 후 보증금 배당 과정을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 저촉: 대로 및 소로와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (주거용 아파트 사용에는 직접적 영향 미미)

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 익산시 송학동 일대의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 임차인이 대항력을 갖추지 않아 명도가 용이할 것으로 예상되는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 시장 가격보다 높게 형성되어 있어, 투자 시점에 대한 면밀한 분석과 함께 낙찰가 결정에 신중을 기해야 합니다. 주변 시세 및 향후 지역 개발 계획 등을 고려하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 명도 관련 부담이 적습니다.

* 생활 인프라: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 평균: 약 240,000,000 원

* 최근 최고가: 255,000,000 원

* 감정가: 317,000,000 원

* 인수 보증금: 0 원

현재 시장 상황 및 감정가와 시세 간의 격차를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 최근 최고가 수준인 255,000,000원 부근부터 시작하여, 안전 마진을 고려하여 280,000,000원 이내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000 원 ~ 280,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.