나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산동부지원 2025타경5315 (1) 사건으로, 부산광역시 수영구 광안동 1055-102번지 엘이즈지102 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 161,000,000원이며, 토지면적은 15.44㎡(약 4.67평), 건물면적은 20.85㎡(약 6.31평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOO 이며, 특이사항은 없습니다.

주의사항으로는 공부상 공동주택(다세대주택)임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물이 접한 도로는 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황으로는 임차인 서무선이 있으며, 보증금 40,000,000원, 차임 430,000원으로 2022년 4월 28일에 전입 및 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부채권 총액은 0원으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서 작성일은 2026년 7월 27일이며, 공부상 공동주택(다세대주택)임을 재확인합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 다양한 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

배후 주거 수요를 바탕으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕을 갖춘 지상 5층 건물이며, 본건은 그 중 제2층 제201호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시창 구조입니다.

이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 현재 사용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 서무선은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당신고일자 등 상세 정보가 없어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공부상 용도가 공동주택(다세대주택)이라는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

건축물은 2021년경 사용승인을 받은 것으로 추정되어 비교적 신축이며, 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

수영역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

2021년경 준공된 건물로, 최신 건축 트렌드를 반영했을 가능성이 있으며 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

전용면적 20.85㎡(약 6.31평)으로 1인 가구나 소형 가구에게 적합한 실속 있는 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다. 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 물건들은 200,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

특히, 2022년에 거래된 "다온"의 경우 25.25㎡ 면적이 248,000,000원(㎡당 약 9,820,000원)에 거래되었습니다. 본건 면적(20.85㎡)에 이를 대입하면 약 204,700,000원의 시세로 산정됩니다.

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 현 시세 대비 저평가된 감정가를 활용한 전략적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.