나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1824 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1053 구서동쌍용예가 104동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 장서초등학교 남측 인근에 위치하는 구서동
쌍용예가 104동 2층 203호로서, 주위는 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교
및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소가 소재하며, 본건 아파트
북동측으로 직선거리 약 600미터 지점에 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 104동 12층 건물 내 2층 203호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대 내 조성된 부정다각형의 토지로서 아파트 및 그 부속시설의 부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 광대로에, 남측으로 중로에 접하고, 단지내 도로망 정비되어
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 상대보호구역.
기호2 토지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 국지도로(접합),
일반도로(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고 사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1824 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1053 구서동쌍용예가 104동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 770,000,000원

토지면적: 81.18㎡ (약 24.56평)

토지 지분: 81.1794㎡ (약 24.56평)

건물면적: 157.80㎡ (약 47.74평)

건물 지분: 157.7983㎡ (약 47.74평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

아파트명: 구서쌍용예가아파트1단지

건축년도: 2010년

세대수: 286세대

총 동수: 5동

최고층: 23층

본건 층수: 2층

전용면적: 약 156.83㎡ (약 47.44평)

분양면적: 157.80㎡ (약 47.74평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 장서초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재합니다. 또한, 북동측 직선거리 약 600미터 지점에 도시철도 1호선 구서역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조의 12층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

이용 상태:

아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

동하향 경사지에 조성된 부정형의 토지로서 아파트 및 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

단지 동측으로 광대로, 남측으로 중로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당 (부산은행, 2016-08-30 접수, 채권액 457,600,000원)

등기부채권 총액:

총 877,600,000원 (부산은행 457,600,000원 + 대신저축은행 420,000,000원)

소멸되는 권리:

매각으로 인해 을3, 을16 근저당 및 갑6 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석 요약:

본건은 임차인 하 가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 매우 안전하다고 평가할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 공동주택단지와 더불어 학교 및 근린생활시설이 다수 분포하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 및 접근성:

지하철 1호선 구서역까지 도보로 접근 가능하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

상권 특징:

아파트 단지를 배후로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 단지 내 및 인근에서 주거 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육 환경:

장서초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 우수합니다.

편의 시설:

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포할 것으로 예상되어 생활 편의성이 높습니다. (정확한 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

단지 정보:

구서쌍용예가아파트1단지는 2010년에 준공되어 총 5개 동, 286세대로 구성된 대단지입니다. 관리사무소 연락처는 051-515-2206입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건일 수 있으며, 일반 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

건물 노후도:

2010년 사용승인된 건물로, 현재 약 16년이 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 가격 변동 및 지역 경제 상황 변화에 따른 잠재적 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 금정구 구서동 1053번지 구서동쌍용예가 104동 2층 203호는 감정가 7억 7천만원에 공급되는 아파트 경매 물건입니다. 157.80㎡(약 47.74평)의 넓은 면적을 갖추고 있으며, 지하철 1호선 구서역과 인접한 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점에서 안전성이 높으며, 대단지 아파트로서 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 일반적인 경매 절차와 권리분석을 통해 충분히 파악 가능합니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

우수한 입지: 지하철 1호선 구서역 역세권으로 교통이 편리하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

대단지 프리미엄: 286세대의 대단지 아파트로서 지역 내 선호도 및 시세 안정성이 기대됩니다.

넓은 주거 공간: 157.80㎡(약 47.74평)의 공급면적으로, 넓은 주거 공간을 필요로 하는 수요자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 대형 평형 매물에 대한 직접적인 최신 거래 정보는 제한적입니다. 다만, 제공된 매매 정보 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 7억 8천만원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(7억 7천만원)를 소폭 상회하는 수준으로, 해당 면적과 입지, 대단지 프리미엄 등을 감안한 예상치입니다. 따라서, 경쟁 상황 및 입찰자의 자금 계획에 따라 7억 8천만원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.