나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21961 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도3호선 미남역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제104동 제8층 제804호로서,
(사용승인일 2019.05.30)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 8차선의 광대로와 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21961 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 8층804호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 334,000,000원

* 토지면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

* 건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 8층 804호 (사용승인일 2019.05.30)

* 총세대수: 762세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 총주차대수: 1065대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 부산 도시철도 3호선 미남역이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 왕복 8차선의 광대로와 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (사하중앙새마을금고, 165,000,000원, 2024.01.25 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 물건명세서에 "토지에 관한 구분지상권 별도등기는 인수될 수 있음"이라는 문구가 기재되어 있습니다. 현재 등기부등본 요약상 구분지상권 등기는 확인되지 않으나, 낙찰 시 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로 잔금 납부 전 반드시 추가 확인이 필요합니다. 또한, 공동담보로 제공된 물건이 있을 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-26

* 확정일자: 2024-01-08

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 건물 인근에 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 배후 수요: 공동주택 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 요충지: 미남역(3호선) 인근으로 유동인구가 많으며, 이를 통한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 본건 남측 인근에 온샘초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통: 부산 도시철도 3호선 미남역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 "토지에 관한 구분지상권 별도등기는 인수될 수 있음" 문구는 잠재적 리스크 요인입니다. 등기부등본 확인 및 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 명도: 비록 대항력이 없는 임차인으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주거용 이용: 오피스텔이지만 현재 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 용도 변경 시 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치한 동래효성해링턴플레이스 내 오피스텔로, 역세권 입지와 비교적 신축인 건물 상태가 강점입니다. 주거 및 상업시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 우수하며, 교통 또한 편리합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 물건명세서상 언급된 구분지상권 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 주거용으로 이용 중인 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 3호선 미남역 인근에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공된 건물로, 관리가 용이하고 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 상업시설과 교육시설이 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 시세 상승 잠재력: 동래구 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 334,000,000원이며, 현재 유사 면적의 오피스텔 시세는 대략 300,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리상 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 언급된 구분지상권 인수 가능성 등 추가 확인 사항이 있으므로, 이에 대한 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 참고: 정확한 시세 파악을 위해서는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가, 개별 물건의 층수, 향, 조망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.