나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21960 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 <미남교차로> 남서측 인근에 위치하며, 본건주위는 공동주택 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 상업용건물 및 주상용건물,단독주택 등이 혼재하고 있는 지역
으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도 3,4호선 ""미남역""이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건 104동 17층 1704호로서
2019.05.30 사용승인되었으며,
외벽 : 인조대리석치장 및 페인팅마감 등
내벽 :도배벽지 및 타일붙임마감 등
바닥 : 마루판 깔기 등
창호 : 샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔 : 주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 천정형 냉/난방설비, 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한/부정형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 및 업무시설(오피스텔
:주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 확보상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제2종일반주거지역(2022-05-04),방화지구,제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업),광로3류(폭 40m~50m)(접합),도시철도(부산지하철3호선)(저촉),중로3류(폭 12m~
15m)(접합),상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 감정평가 목적을 고려하여, 임대관계는 생략하였는 바 업무진행시 참고바람.
나. 기타 : --

물건 비고

공부상 오피스텔이나 주거용으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21960 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 17층1704호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 중)

건물 면적: 56.24㎡ (약 17.01평) [전용 면적 기준]

토지 면적: 10.82㎡ (약 3.27평) [대지권]

감정가: 354,000,000원

사용승인일: 2019년 5월 30일

건물 규모: 총 22층 중 17층

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 <미남교차로> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 상업용건물, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장 및 도시철도 3, 4호선 '미남역'이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 24일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (174,900,000원)

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 25일

* 확정일자: 2023년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 6월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 제공된 정보에 따르면 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 155,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 확정일자(2023.12.27)가 말소기준권리(근저당 2024.01.24)보다 선행함에도 불구하고 '대항력 없음'으로 명시된 점은 법원 판단에 따라 달라질 수 있는 중요한 사항이므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지의 별도등기(구분지상권)는 인수될 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액: 329,900,000원

1.3. 상권분석

주변 시세: 본건과 동일한 동래효성해링턴플레이스 104동 56.24㎡ 면적의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 19일: 15,679만원 (13층)

* 2026년 6월 19일: 16,920만원 (16층)

* 2026년 6월 19일: 16,022만원 (16층)

최근 평균 매매가 (56.24㎡ 기준)는 약 162,070,000원입니다.

감정가 대비 시세: 본건 감정가 354,000,000원은 최근 실거래가(약 162,070,000원) 대비 약 2.18배 높은 수준입니다. 이는 감정평가가 시장 현실을 충분히 반영하지 못했거나, 향후 낙찰가율이 매우 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교통: 부산지하철 3, 4호선 미남역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 교육: 온샘초등학교, 부산대학교 사범대학 부설중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치합니다.

* 편의: 인근에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 대형 쇼핑몰(NC백화점, E-mart 등)은 대중교통으로 쉽게 접근 가능합니다.

* 의료: 부산대학교병원 및 여러 병/의원이 있어 의료 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 본건 주변 반경 1km 이내에는 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 전반적으로 도시의 상업 및 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리관계 불분명: 임차인 박 의 경우, 확정일자가 말소기준권리보다 선행하지만 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 만약 임차인이 실제 대항력을 보유하고 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 투자 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법률적 검토가 필수적입니다.

과도한 감정평가액: 감정가(354,000,000원)와 최근 실거래가(약 162,070,000원) 간의 현저한 차이는 경매 절차 진행에 있어 주요 변수가 될 수 있습니다. 이는 저가 낙찰의 기회를 제공할 수도 있지만, 감정평가의 신뢰성에 대한 의문을 제기합니다.

미소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 "대지권의 목적인 토지의 별도등기(구분지상권)는 인수될 수 있음"이라는 언급은, 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음을 의미합니다. 이는 추가적인 인수 비용이나 제약으로 작용할 수 있으므로, 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주변 생활 편의시설 또한 우수합니다. 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 오피스텔의 일반적인 활용 방식입니다.

가장 중요한 고려 사항은 임차인 박 의 대항력 유무와 감정가 대비 낮은 실거래가입니다. 만약 임차인의 보증금 인수 문제가 발생하지 않고, 실거래가 수준에서 낙찰받는다면 상당한 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 따라서 권리 관계의 명확화와 합리적인 낙찰가 책정이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 3, 4호선 미남역 인근으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후화가 적어 양호한 상태 유지 및 관리가 예상됩니다.

시세 대비 낙찰 가능성: 감정가와 실거래가 간 큰 격차로 인해, 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

활용 유연성: 오피스텔로서 주거 또는 업무용으로 다양하게 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(약 162,070,000원)를 기준으로, 임차인 인수 보증금(0원) 및 기타 잠재적 리스크(미소멸 권리, 임차인 관련 불확실성 등)를 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

감정가(354,000,000원)와 실거래가(약 162,070,000원)의 큰 차이를 감안할 때, 본 물건은 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 높습니다.

안정적인 수익률 확보를 위해, 최근 시세 대비 25% ~ 35% 낮은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 관계에 대한 추가적인 법률적 검토를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.