나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21952 [1] 부산광역시 동래구 안락동 592-13 안락펠리체 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '한국전력공사 동래지사' 북서측 인근에 위치하는 '안락펠리체' 7층 701호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 '안락역' 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물(사용승인: 2018.10.19.) 내
7층 701호(전유면적: 56.08㎡)로서,
·외벽: 치장석 붙임 및 스톤코트 등 마감,
·창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사 지대 내 지반 조성한 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로으로 노폭 약 10미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 준주거지역(2007-01-02). 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호구역(2014-07-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
-기호(2,3,4,5) : 준주거지역(2007-01-02). 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호구역(2014-07-24)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

특별매각조건, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경21952 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 동래구 안락동 592-13 안락펠리체 7층701호

2.3. 용도

오피스텔 (업무시설, 공동주택)

2.4. 감정가

210,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지지분: 14.335866934796687㎡ (약 4.34평)

건물면적 (전용면적): 56.08㎡ (약 16.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적은 제공되지 않았습니다.

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사 (경매개시결정 채권자)

2.9. 건축 정보

사용승인일: 2018년 10월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '한국전력공사 동래지사' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 동해선 '안락역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 8월 10일자 서민금융진흥원의 가압류 (갑8) 입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 4일

확정일자: 2020년 11월 12일

배당신고일자: 2023년 1월 13일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 (을3) 등기, 등기부상 말소: 인수

* 임차인: 장

보증금: 28,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023년 8월 1일

확정일자: 2023년 8월 1일

배당신고일자: 2025년 5월 27일

대항력: 있음

비고:

4.3. 인수되는 보증금 합계

0원 (물건명세서 및 특별매각조건에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

4.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(김 )이 존재하나, 본 건은 '특별매각조건'으로 인해 매수인이 해당 임차인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 안락동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집된 생활권으로, 오피스텔의 경우 주거 및 업무 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지입니다. 주변에 '한국전력공사 동래지사' 등 관공서 및 상업시설이 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역으로, 지역 지구 등의 규제를 받고 있습니다. 최고 높이 제한 및 상대보호구역에 해당하여 건축행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 공동주택과 업무시설이 혼재된 지역 특성상 주거 환경으로서는 무난한 편입니다.

6.2. 기본 설비

건물 내에는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소화전, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있어 생활 및 업무에 필요한 기본적인 설비를 보유하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특별 매각 조건

가장 중요한 리스크 요인으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인에게 부담이 될 수 있는 임차보증금 문제를 명확히 해결하려는 의도로 보이나, 계약서상의 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으며, 그의 보증금(180,000,000원)은 본 경매에서 인수되지 않도록 특별 조건이 명시되었습니다. 장 임차인 또한 대항력이 있다고 명시되어 있으나, 등기부상 별도 권리사항 확인이 어렵습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 미루어 볼 때, 임차 관련 문제는 특별 매각 조건을 통해 해결될 가능성이 높습니다.

7.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 및 상대보호구역에 해당하므로, 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 여부

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 매수인은 현장 답사 등을 통해 인근 지역의 유해 환경이나 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 인수되는 임차보증금이 0원이라는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 특별 매각 조건은 권리 분석 시 더욱 면밀한 검토를 요구합니다. 투자 결정 시 이러한 특수성을 충분히 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 기대.

* 안락역 인근의 교통 편의성.

* 인수되는 임차보증금이 0원으로, 명도 및 보증금 부담 리스크 감소.

* 주거 및 업무 수요가 모두 존재하는 복합 상권.

10. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 본 건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 감정가 210,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 명확한 시세 자료가 부족하며, 임차인 관련 특별 조건의 이행 여부 및 향후 시장 변동성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 감정가를 약간 하회하는 금액부터 시작하여, 임차인 명도 및 권리관계 명확성 확인 후 상향 조절하는 전략을 포함합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.