나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21964 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 22층2205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 3,4호선 미남역 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층건 (사용승인일 : 2019.05.30) 내
22층 제2205호로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 이해관계인 부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 47미터, 남동측으로 약 35미터, 남서측으로 약 12미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21964 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 아시아드대로255번길 14 (온천동) 104동 22층2205호 (구 주소: 부산광역시 동래구 온천동 1838)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 316,000,000원

* 토지면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 별도등기(토지 구분지상권), 공동담보

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임, 내부 확인 불가

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 3, 4호선 미남역 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 47미터, 남동측으로 약 35미터, 남서측으로 약 12미터 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 상대보호구역(온샘초등학교)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2024년 6월 5일 접수, 151,800,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (말소기준권리)

* 을4 주택임차권공동담보목록 (임차인: 김경현) - 대항력이 없어 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑5 압류 (동래세무서장)

* 갑6 임의경매 (사하중앙새마을금고)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (낙찰자가 인수):

* 토지 별도등기: 을구 1번 내지 25번 구분지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김경현

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 6월 10일

* 확정일자: 2024년 5월 9일

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사해신에프엔)

* 을3: 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 151,800,000원) - 말소기준권리

* 을4: 주택임차권공동담보목록 (김경현, 150,000,000원) - 말소

* 갑5: 압류 (동래세무서장) - 말소

* 갑6: 임의경매 (사하중앙새마을금고, 139,574,430원) - 말소

* 등기부채권 총액: 301,800,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 부산광역시 동래구 온천동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 부산도시철도 3, 4호선 미남역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(50.70㎡)의 동래효성해링턴플레이스 오피스텔 매물은 최근 2억 8천만 원대부터 3억 1천만 원대까지 다양하게 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 상업시설과의 연계성이 좋아 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 온샘초등학교가 위치하며, 해당 초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

* 교통시설: 부산 도시철도 3, 4호선 미남역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역 및 주거지역 내 은행, 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 토지 구분지상권 설정등기(을구 1번 내지 25번)가 존재합니다. 이는 토지 사용에 대한 제약이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

* 내부 현황 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 구조, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 건물 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임차인 김경현 씨의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 혹시 모를 다른 임차인 존재 가능성 및 미상 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구 온천동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

* 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 고려사항은 매수인에게 인수되는 토지 구분지상권 설정등기입니다. 이에 대한 정확한 권리 관계 파악과 향후 발생할 수 있는 제약 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점 또한 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 3, 4호선 미남역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인되어 비교적 최신 상태의 건축물입니다.

* 배후 주거 및 상업 지역: 주변이 주거단지와 상업시설로 형성되어 있어 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 316,000,000원입니다.

* 현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2억 8천만 원대에서 3억 1천만 원대 사이에서 거래되는 것을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 매수인에게 인수되는 토지 구분지상권이라는 중대한 부담이 존재하므로, 이에 대한 가치 하락 요인을 반영해야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인에 따른 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 현재의 시장 정보와 제공된 자료를 기반으로 산정한 것으로, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.