나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10337 [1] 경상남도 밀양시 내이동 1594-2 궁전아파트2차 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내이동에 소재하는 궁전아파트2차 1층 101호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층건내 1층 101호로서

외벽: 드라이비트등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로3류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(밀성고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10337 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 내이동 1594-2 궁전아파트2차 1층 101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 146,000,000원

토지면적: 62.21㎡ (약 18.82평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층건 중 1층 101호

사용승인일: 2012년 08월 20일

전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

분양면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

건폐율: 24.75%

용적률: 165.71%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내이동에 소재하는 궁전아파트2차 1층 101호이며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역 (밀성고등학교 상대보호구역)

* 배출시설설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 10월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사두호산업개발 (2012-08-27)

* 소유권이전: 문혜정 외 1명 (2012-10-19)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2012-10-19, 금31,746,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2023-08-22, 금62,400,000원) - 말소

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-06-13, 금45,720,000원) - 말소

* 가압류: 산와대부주식회사 (2024-07-04, 금30,632,107원) - 말소

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-04-21, 금5,793,328원) - 말소

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2025-05-13, 금29,360,331원) - 말소

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

임차인의 보증금 및 차임 등 인수 여부가 불분명하므로, 현장 방문 및 임대차 관계 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 경상남도 밀양시 내이동은 공동주택, 단독주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 일상생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

궁전아파트2차는 8층 건물 중 1층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

본건 주변에는 밀성고등학교 등 교육 시설이 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오 시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 그러나 밀양 지역은 과거 송전탑 건설 반대 운동 등으로 사회적 이슈가 있었던 사례가 있으며, 이는 지역 전체에 대한 잠재적 민감성을 시사할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 어려움

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 소유자 또는 점유자의 협조를 얻지 못했으며, 일반적인 상태를 기준으로 기재되었습니다. 따라서 실제 물건의 내부 상태나 하자 여부는 직접 확인이 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 전입 세대 확인 및 실제 거주 여부, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 1층 거주 단점

1층이라는 점은 사생활 침해, 소음, 보안 문제 등 일부 잠재적 단점을 야기할 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용 파악이 이루어지지 않았습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 내이동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 146,000,000원이며, 현재까지 유찰 없이 신건으로 진행 중입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 제한적으로 이루어져 물건의 정확한 상태 파악 및 명도 절차에 주의가 필요합니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 외 인수될 권리가 없어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

8.2. '0원' 인수 보증금

임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

8.3. 지역 주거 수요

밀양시 내이동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 가치 유지 또는 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.4. 접근성

차량 접근이 가능한 도로와 인접해 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서 특정 금액으로 산정하기 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 최근 6개월 이내 동일 단지 또는 유사 단지의 실거래가 및 매물 시세

* 본건의 정확한 내부 상태 및 필요한 수리 비용

* 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향

따라서, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 신중하게 접근해야 하며, 인수 보증금이 0원임을 감안하여 경쟁 상황을 고려한 합리적인 가격으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.