나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21367 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘옥포운동장’동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시
제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 14층 1404호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차권자 정애자는 신청채권자임. 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21367 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 102동 14층 1404호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 14층 1404호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 50.74㎡ (약 15.4평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

감정가: 176,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 ‘옥포운동장’ 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 직접적인 진출입이 가능합니다.

인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 거제축산업협동조합의 가압류(2020-09-16, 갑4)입니다.

이후의 권리인 통영세무서장의 압류(갑5)와 정애자의 강제경매(갑6)는 말소될 예정입니다.

을3, 정애자의 주택임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 보증금 150,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

총 등기부채권 금액은 210,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정애자 (정 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 5일

확정일자: 2019년 11월 21일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 신청채권자이기도 합니다. 대항력 있는 임차인이므로 보증금 150,000,000원이 인수될 경우, 이는 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 됩니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 존재하므로, 명확한 인수 여부 및 배당 관련 내용은 법원 절차를 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 아파트 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

주변에 옥포운동장과 같은 체육 시설이 있어 일부 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

주변에 마트, 병원, 학교 등 필수 생활 편의시설에 대한 정보는 추가적인 탐문이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 거제유치원, 사봉유치원(설립예정지)이 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

초, 중, 고등학교 등 상세 교육 시설 정보는 별도 확인이 요구됩니다.

5.3. 주차

아파트 단지는 총 246대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 자동 주차 시스템이 갖추어져 있어 주차 편의성이 높을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (정 )

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정애자의 존재입니다.

등기부상 '인수'로 명시된 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

특히, 해당 임차인이 신청 채권자라는 점은 일반적인 임대차 관계와 다른 복잡한 법적 쟁점이 있을 수 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 법원 확인을 통한 명확한 인수 여부 판단이 필수적입니다.

6.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본 아파트 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 지역 토지이용계획상 가축사육제한구역이 포함되어 있어, 잠재적인 환경 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 자이온더퍼스트 아파트 102동 1404호로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

주거 환경 및 교통 등 입지 조건은 무난한 편으로 평가됩니다.

이 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인(정 )의 존재이며, 이로 인해 150,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 높습니다.

임차인이 신청채권자라는 특이사항은 법적, 경제적 복잡성을 더하므로, 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

최근 거래가는 2026년 6월 180,000,000원, 4월 155,000,000원, 5월 149,000,000원으로 조사되어, 감정가 176,000,000원과 비교 시 시장 가치 수준이 형성되어 있습니다.

그러나 임차인 보증금 150,000,000원 인수 시, 총 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

2017년 사용승인된 건물로 유지보수 부담이 적고, 지역 내에서 선호도 높은 브랜드 아파트일 가능성이 있습니다.

8.2. 안정적인 입지

주거 지역으로서의 안정적인 수요가 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

8.3. 시세 차익 가능성 (보증금 인수 여부에 따라 변동)

만약 보증금 150,000,000원이 인수되지 않고, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

보증금 인수 시에는 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 수익성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 176,000,000원

최근 매매가: 149,000,000원 ~ 180,000,000원 (2026년 4월-6월)

평균 시세: 약 161,333,333원

중요 고려사항: 임차인 정애자의 보증금 150,000,000원 인수 여부

* 보증금 150,000,000원 인수 시 (가장 유력한 시나리오):

* 총 실질 부담액 = 입찰가 + 150,000,000원 (보증금) + 명도비용 등

* 최근 시세(161,333,333원 ~ 180,000,000원)를 고려할 때, 총 부담액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이 경우, 입찰가는 약 10,000,000원 ~ 30,000,000원 수준으로 매우 낮게 결정될 수 있습니다.

* 보증금 150,000,000원 미인수 시 (확정 보증금 합계: 0원 근거):

* 해당 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수하고, 낙찰자에게는 인수되는 권리가 없게 됩니다.

* 이 경우, 입찰가는 감정가 또는 최근 시세 수준으로 결정 가능합니다.

* 입찰가: 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원.

결론적으로, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라집니다.

인수 가능성이 높다고 판단될 경우, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 시세(예: 170,000,000원)에서 인수 보증금(150,000,000원)을 뺀 20,000,000원을 기준으로, 낙찰 후 총 부담액이 시장 가치를 넘지 않도록 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

만약 보증금 미인수가 확실하다면, 시세 및 감정가를 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

반드시 법원 자료 및 전문가의 검토를 통해 인수 보증금 여부를 최종 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.