나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30819 [1] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 477-12 일반성 에이원아파트 101동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 '반성초등학교' 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 및 스톤코트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 붙임 등
바닥 : 콘크리트 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(현황‘공실’)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30819 (1)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 477-12, 일반성 에이원아파트 101동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 160,000,000원

토지면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

토지 지분: 82.0768㎡ (약 24.83평)

건물면적: 114.70㎡ (약 34.69평)

건물 지분: 114.6999㎡ (약 34.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 '반성초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 스톤코트 마감, 내벽은 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 붙임, 바닥은 콘크리트 및 타일 붙임, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황은 '공실' 상태입니다.

설비 내역: 건물 내에는 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 형상입니다.

인접 도로 상태: 본건 소재 부지는 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(반성초등학교, 반성초등학교병설유치원), 절대보호구역(반성초등학교, 반성초등학교병설유치원)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 2일 접수된 진주진양농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부 현황: 본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리를 제외한 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 등기부등본상 확인되는 총 채권액은 247,663,455원입니다.

임차인 현황: 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주요 입지: 본 물건은 진주시 일반성면 지역 내 근린상가로, 특히 반성초등학교 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다.

현황 및 잠재력: 현재 '공실' 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 업종 선택이 중요합니다. 지역 내 안정적인 수요층을 기반으로 한 업종 선정 시 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

경쟁 환경: 주변 상권의 전반적인 활성화 수준 및 업종별 경쟁 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 반성초등학교 및 병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 지역 내에 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 건물 앞으로 왕복 2차선 도로가 있어 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 본 물건은 현재 '공실' 상태이므로, 향후 신규 임차인 모집 시 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

지역적 특성: 일반성면이라는 지역의 특성상, 상권의 성장 잠재력과 인구 유동성 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 각종 보호구역으로 지정되어 있어, 추후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 일반성면 지역에 위치한 근린상가로, 현재 공실 상태입니다. 반성초등학교 인근이라는 입지적 장점을 활용하여 지역 기반의 안정적인 수요를 확보하고 적절한 업종을 선정한다면 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 지역의 상권 특성, 공실 위험, 그리고 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 반성초등학교와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보에 유리합니다.

지역 기반 수요: 일반성면 지역 내 근린상가로서 꾸준한 지역 주민의 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 권리 관계 및 소유권 관련 복잡한 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 가격, 주변 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 160,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 지역적 특성을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.