나이스옥션 법원경매 진주 2025타경684 [1] 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산224-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1) 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '안봉마을회관' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 산간 임야지대로서, 주위환경은 보통입니다.
대상물건 2)은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '안봉2교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 마을주변 경지정리지대로서, 주위환경은 보통입니다

교통상황

대상물건 1) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상물건 2) 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 부정형의 급경사지로서, 현황 자연림으로 이용 중입니다.
대상물건 2)는 세장형의 평지로서, 현황 ""답"" 상태입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) 지적도상 맹지이나, 임도가 개설되어 출입이 가능합니다.
대상물건 2) 남동측 및 북서측으로 약 4~5미터 농로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관리법>
,임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(공장설립승인지역1호<수도법>입니다.

기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인
지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : ① 대상물건 1) 임야는 육안으로 확인된 분묘2기가 소재하며, 계절적 특성 및 계곡
등으로 육안으로 확인되지 않은 분묘가 위성사진상 소재하는 바, 토지는 이에
구애됨이 없이 감정평가하였으며, 분묘소재로 인하여 영향받을 가액은 토지감정
명세표 비고란에 따로 병기하였으니, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

② 감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-지적도상 맹지임
-분묘 2기 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경684 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 산청군 신안면 안봉리 산224-2

용도: 임야

감정가: 395,599,570원

매각대상: 토지지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건 1)은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '안봉마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 산간 임야지대로서 주위환경은 보통입니다.

대상물건 2)은 경상남도 산청군 신안면 안봉리 소재 '안봉2교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 경지정리지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대상물건 1) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

대상물건 2) 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상물건 1)은 지적도상 맹지이나, 임도가 개설되어 출입이 가능합니다.

대상물건 2)는 남동측 및 북서측으로 약 4~5미터 농로에 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 내용

토지면적: 100067.00㎡ (약 302,800평)

토지지분: 193879.8125㎡ (약 586,400평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

참고사항: 지분매각으로 인한 토지면적과 토지지분 면적 표기상 특이사항이 있습니다.

3.2. 등기부현황

말소기준권리: 을1 (2008-10-06) 산청군산림조합 근저당 100,000,000원

매각으로 인해 말소될 권리:

* 갑1: 소유권이전 (문우동)

* 갑2: 소유권이전 (문계진지분전부이전 -> 문일동)

* 갑3: 소유권이전 (문일동지분전부이전 -> 문현도)

* 을1: 근저당 (산청군산림조합) 100,000,000원

* 을2: 근저당 (산청군산림조합) 260,000,000원

* 갑5: 소유권이전 (문태우지분전부이전 -> 문도식)

* 갑6: 가압류 (울산신용보증재단) 14,579,163원

* 갑7: 임의경매 (산청군산림조합) 215,769,565원 (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 374,579,163원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 산간 임야지대와 마을 주변 경지정리지대에 위치하고 있어 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 상업 시설이나 편의 시설의 발달은 미미할 것으로 예상되며, 배후 수요보다는 자연환경이나 농업 생산 활동에 초점을 맞춘 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 대체로 보통 수준이나, 지역의 특성상 대중교통 이용이나 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 차량 및 농기계 접근이 가능하나, 지적도상 맹지라는 점은 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본 물건은 토지의 지분만이 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필수적입니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용되므로, 입찰 전 공유자들의 의사를 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 맹지 관련

지적도상 맹지이므로 토지에 대한 법적인 접근권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 비록 임도나 농로가 접해 있다고는 하나, 이는 법적 효력과는 별개로 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 분묘 관련

현황 분묘 2기가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘의 추가 소재 가능성도 제기되었습니다. 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 최저매각가격 또한 분묘로 인해 제한받는 가격으로 산정되었음을 유의해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역 (다수), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 많은 제한이 따릅니다.

* 기호 2): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 역시 토지 이용에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, 지분매각, 맹지, 다수의 토지이용 규제, 그리고 무엇보다 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 채권 총액에 비해 감정가가 높게 책정되어 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 명확히 제시하기 어렵습니다. 다만, 공유자우선매수신고 제도를 통해 저가 매수가 가능할 경우, 혹은 해당 임야를 장기적인 관점에서 활용할 계획이 있는 경우라면 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 모든 리스크 요소를 충분히 인지하고 감수한 후에야 가능한 선택일 것입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(395,599,570원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 여러 리스크 요인(지분매각, 맹지, 분묘기지권, 토지이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 분묘 관련 문제는 토지 이용 가치에 큰 영향을 미치므로, 이를 감안한 적정 입찰가 산정이 필수적입니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가의 자문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.