나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20543 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 문화동 12-3 대주빌라 3층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 문화동 소재 ""마산제일여자고등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 중 3층 202호로서,
┌ 외 벽 : 적벽돌치장 및 모르타르위 페인팅 마감,
├ 내 벽 : 벽지 및 타일 마감,
├ 바 닥 : 장판지 및 타일 마감,
└ 창 호 : 새시창 구조.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 대상인 토지는 완경사지대내 부정형 토지로서, 현황 ""연립주택 부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

대지권의 대상인 토지 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(2023-12-27)(마산제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상.
└기 타 : 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못한 바, 귀 제시목록에 따
라 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20543 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 문화동 12-3 대주빌라 3층 202호

용도: 연립주택

감정가: 355,000,000원

토지면적: 166.67㎡ (약 50.4평)

토지지분: 166.67㎡ (약 50.4평)

건물면적: 152.18㎡ (약 46.0평)

건물지분: 152.18㎡ (약 46.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 문화동 소재 "마산제일여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태

대지권의 대상인 토지는 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계

본 건물의 말소기준권리는 2021년 6월 14일 접수된 유진크레딧밸류전문투자형사모부동산모의 근저당권(을11)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 '지상권개요' 비고란에 특이사항 없음).

등기부채권 총액: 477,200,000원

임차인 현황

임차인: 박 (박경림)

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2021년 10월 19일

확정일자: 2021년 9월 13일

배당신고일자: 2025년 7월 30일

대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다.

인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업 및 편의시설

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

인근에 마산제일여자고등학교가 있어 교육 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 3층 202호입니다.

외벽: 적벽돌치장 및 모르타르위 페인팅 마감.

내벽: 벽지 및 타일 마감.

바닥: 장판지 및 타일 마감.

창호: 새시창 구조.

이용상태

현재 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축 연도

1989년 3월 20일 사용승인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 제약

현장 조사 시 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못했습니다.

인근 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(마산제일여자중학교, 마산제일여자고등학교), 중점경관관리구역(무학산구릉지) 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

노후 건물

1989년 건축된 건물로, 내부 설비 및 구조의 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 이전 및 이용에 있어 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

입지 조건

마산제일여자고등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있어 기본적인 주거 가치를 지닙니다.

권리관계 단순

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확하며, 인수하는 부담이 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 문화동에 위치한 대주빌라맨션 3층 202호 연립주택입니다.

마산제일여자고등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 박경림 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 현장 조사 당시 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 토지 이용에 대한 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

이러한 점들을 고려하여, 실제 가치 평가 및 투자를 위해서는 반드시 현장 재확인과 상세한 권리 분석 및 토지 이용 계획 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 주변 연립주택 매매 정보를 종합한 결과, 면적과 건축 연도가 본건과 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

제공된 2023년 12월 7,000만원(50.71㎡), 2025년 10월 10,000만원(47.7㎡), 2026년 2월 6,300만원(47.7㎡) 거래 사례들은 본건(152.18㎡, 약 46평)보다 면적이 훨씬 작고 건축 연도도 오래된 경우입니다.

가장 최근 거래된 47.7㎡(약 14.4평) 연립주택의 최고가 10,000만원을 기준으로 평당 약 694만원으로 단순 환산 시, 본건의 건물면적 152.18㎡(약 46평)에 적용하면 건물 가치는 약 319,000,000원 내외로 추정됩니다.

토지 지분 166.67㎡(약 50.4평)의 가치는 별도 평가가 필요합니다.

감정가 355,000,000원은 현재 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단되나, 직접적인 비교 사례 부족 및 현장 확인 제약으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 355,000,000원

직접적인 비교 사례 부족, 내부 확인 불가 등의 불확실성을 고려하여, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 할인율을 적용한 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.