나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20581 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 91 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20581 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 91 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경20581
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 91
- 감정가: 549,743,850원
- 최저가: 439,795,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
마산지원 경매1계 2025타경20581 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 91 | 감정가: 549,743,850원 | 최저가: 439,795,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 마산지원 2025타경20581 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 마산지원 2025타경20581 (1)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 91
용도: 근린생활시설
감정가: 549,743,850원
토지면적: 99.70㎡ (약 30.16평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 296.84㎡ (약 90.09평)
건물 제시외면적: 13.90㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 박OO
채무자: 심OO
채권자: 김OO
특이사항: 지분매각
1.2. 부동산 현황 및 감정평가 요약
토지
본건 토지는 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 소재 '오동동문화광장' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 의료시설, 위락시설, 각종 근린상가 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 토지는 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측 약 8~9미터 및 서측 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 소로1류(폭 10~12m) 또는 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있고 가축사육제한구역입니다. 지적 및 건물개황도상 기호(ㄱ)의 제시외 물건이 소재하나, 본건 사용·수익·처분에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
건물
본건 건물은 철근콘크리트조 스라브즙 3층 건물이며, 외벽은 타일붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
이용 현황은 다음과 같습니다.
- 1층: 근린생활시설 (상호: 만미정손국수)
- 2층: 위락시설 (상호: 티볼리노래방)
- 3층: 근린생활시설 (인테리어 사무실)
- 지하층: 위락시설 (공실)
위생 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다. 부합물 및 종물은 없으며, 공부와의 차이는 없습니다.
1.3. 입지 조건
본건은 창원시 마산합포구 중성동에 위치하며, '오동동문화광장'이 인근에 있어 지역 내 주요 시설 접근이 용이합니다. 상업용 건물, 의료시설, 위락시설, 각종 근린상가 등이 밀집한 지역으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측과 서측으로 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.
1.4. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO이며 채무자는 심OO입니다. 소유자는 박OO입니다.
매각물건명세서상 "지분매각"으로 표기되어 있으며, "목록2.는 지분매각임"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 건물 또는 토지의 일부 지분만 매각 대상일 수 있음을 의미합니다.
가장 중요한 주의사항으로는 "대항력있는 임차인 있을 수 있음"이 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 기존 임차인의 대항력을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하므로, 철저한 임차인 조사 및 권리관계 확인이 필수적입니다.
또한, "일괄매각. 제시외 건물 포함."이라는 주의사항은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 공부상 등록되지 않은 제시외 건물도 포함된다는 점을 명확히 하고 있습니다.
본건 건물은 인접 필지(중성동 89-2번지외) 건물과 외형상 한 동으로 보이나, 계단을 공유하는 별개의 건물로 판단된다는 점은 추후 건물 사용 및 관리에 있어 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.
1.5. 상권 분석
본건은 창원시 마산합포구 중성동의 상업지역에 위치하며, '오동동문화광장' 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.
건물 내 1층은 근린생활시설(만미정손국수), 2층은 위락시설(티볼리노래방), 3층은 근린생활시설(인테리어 사무실)로 현재 이용 중이며, 지하층은 위락시설(공실)로 비어 있습니다. 다양한 업종의 근린상가 및 위락시설이 밀집해 있어 집객력이 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 위치한 '오동동 문화의 거리'와 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.
1.6. 생활 정보
본건 소재지는 창원시 마산합포구 중성동으로, '오동동문화광장'이 인근에 있어 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 상업시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 식당, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근의 상업 및 위락시설 밀집 지역 특성상 다양한 편의 시설이 풍부할 것으로 예상됩니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 대항력 있는 임차인 존재 가능성: "대항력있는 임차인 있을 수 있음"이라는 문구는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리가 있을 수 있다는 강력한 경고입니다. 임차 관계 및 대항력 유무에 대한 심층적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.
2. 지분매각으로 인한 소유권 복잡성: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각될 경우, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.
3. 인접 건물과의 관계: 본건 건물이 인접 필지 건물과 한 동처럼 보이나 별개 건물이라는 점은, 추후 경계 문제, 구조적 협의, 증축/개축 시 제약 등 예상치 못한 법적, 물리적 문제 발생 가능성을 내포합니다.
4. 공실 가능성: 지하층 위락시설의 공실 상태는 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으며, 공실 장기화 시 관리 부담이 증가할 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 창원시 마산합포구의 상업지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. '오동동문화광장' 인근이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다양한 상업 및 위락시설이 밀집한 지역으로 잠재적 임대 수익성이 기대됩니다.
그러나 "대항력있는 임차인 있을 수 있음" 및 "지분매각"이라는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 인수 조건, 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성 등은 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 인접 건물과의 관계 문제도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.
안전하고 성공적인 투자를 위해서는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 모든 잠재적 리스크를 완벽하게 해소할 수 있다는 확신이 설 때 신중하게 접근해야 할 물건입니다.
1.9. 투자 포인트
1. 상업지역 내 입지: 창원시 마산합포구의 상업 및 유흥 중심지에 위치하여 상권 활성화 및 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.
2. 다용도 활용 가능 건물: 현재 근린생활시설 및 위락시설로 이용 중이며, 지하층 공실을 활용한 추가 수익 창출 가능성이 있습니다.
3. 문화광장 인근: '오동동문화광장'과의 인접성은 지역 활성화에 기여하고, 잠재 고객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
4. 재건축/개발 가능성: 장기적인 관점에서 노후 상업 시설의 재건축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 지분매각 및 인접 건물 관계 등 제약 조건 확인 필요)
*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 확인 및 추가적인 법률, 권리 분석을 통해 최종적인 투자 판단을 내려야 합니다. 특히, 임차인 조사 및 지분 관련 서류 확인은 필수입니다.*
법원 정보
마산지원 경매1계