나이스옥션 법원경매 마산 2025타경213 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 527-5 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경213 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 527-5 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경213
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 527-5
• 용도: 근린시설

마산지원 경매4계 2025타경213 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 527-5 | 감정가: 6,137,244,200원 | 최저가: 4,296,071,000원 | 용도: 근린시설

1. 마산지원 2025타경213 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경213 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 527-5

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 6,137,244,200 원

* 토지면적: 54,649.00㎡ (약 16,532평)

* 건물면적: 831.65㎡ (약 252평) (제시외 면적 372.06㎡ 포함 시 더 넓음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 입지 조건

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동에 위치하며, 가포초등학교 북서측 인근의 도시 근교 전지대 및 임야지대에 속합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 물건 현황 및 이용 상태

* 토지는 전체 54,649.00㎡ (약 16,532평) 규모로, 대부분 남서 하향의 경사지에 위치하는 부정형 토지입니다.

* 일부 토지는 현황 도로, 건부지, 전, 임야, 구거 등으로 이용되고 있으며, 일부 임야는 개량된 상태입니다.

* 건물은 총 831.65㎡ (약 252평) 규모이며, 주요 건물(일련번호 3)은 2016년 3월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 제과점 및 카페 등 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 이 외에도 다양한 용도의 부속 건물들이 존재합니다.

* 건물 중 일부(일련번호 6)는 멸실된 상태입니다.

* 토지 위에 소재하는 조경수 및 자생 입목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.4. 권리 분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다.

* 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 농지취득자격증명이 필요한 부분이 있습니다.

* 특히 목록 8번 토지에 대해서는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복 명령의 가능성이 있습니다.

* 등기부상 멸실된 건물이 목록 5번 지상에 소재하는 것으로 나타나 있어, 공부와의 차이가 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 물건은 대부분 자연녹지지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역 및 일부 준보전산지, 개발제한구역(일부 토지) 등으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 폭 20~25m의 중로 1류 도로에 저촉되어 있습니다.

* 일부 토지는 지적도상 맹지이거나, 도로에 접하더라도 폭이 3미터 내외로 좁은 경우가 있습니다.

* 일부 임야는 허가 절차 없이 개량되어 이용 중인 상태로 조사되었습니다.

1.6. 상권 분석

* 본 물건은 도시 근교의 전지대 및 임야 지대에 위치하지만, 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 현황 제과점 및 카페 등으로 이용되고 있어 잠재적인 상업 가치를 가지고 있습니다.

* 주변 개발 정도에 따라 상권 변화 가능성이 있으며, 인근의 주거 및 편의 시설과의 연계성이 중요합니다.

1.7. 생활 정보

* 가포초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 일상생활 및 물류 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 자연녹지 지역이라는 특성상 생활 편의 시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비 시 발생할 수 있는 법적 문제 (매수보증금 몰수, 원상회복 명령 등)는 가장 큰 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성은 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 일부 토지의 현황과 공부상 지목 간 차이, 무허가 개량 등은 추후 법적 문제로 비화될 소지가 있습니다.

* 토지의 경사도 및 좁은 접면 도로는 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 자연녹지 지역의 특성상 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지 면적과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 갖춘 부동산 임의경매 물건입니다.

* 감정가는 높은 편이나, 용도 및 입지, 면적 등을 고려할 때 잠재력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

* 하지만 농지취득자격증명, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리 관계와 법적 제약을 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

* 향후 토지 이용 규제 완화 또는 주변 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 리스크 관리가 매우 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 장기적인 개발 잠재력 (자연녹지 지역 내 건축 행위 가능 여부 확인 필요).

* 현재 운영 중인 근린생활시설(카페, 제과점)로서의 즉시 활용 가능성.

* 경매 최저가 대비 시세 차익 기대 (정확한 시세 조사 필수).

* 토지 이용 현황(도로, 구거 등)을 고려한 효율적인 토지 계획 수립 시 가치 증대 가능.

법원 정보

마산지원 경매4계