나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11423 [1] 경상남도 김해시 대동면 초정리 952-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 초정리 소재 대동중학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1,2) 평지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 2필 일단의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 및 남동측으로 폭 약 8M 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2-58)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

기호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2-58)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

제시목록 외의 물건

제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 블록조 슬라브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호: 샷시 창호입니다.

기호(3-1) 블록조 슬라브지붕 1층 건물로서,
외 벽: 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호: 샷시 창호입닏.

이용상태

기호 (3) 1층: 근린생활시설, 2층 주택
기호 (3-1) 1층: 근린생활시설
로 추정되나, 폐문부재 등으로 인하여 정확한 이용 내역 등은 조사치 못하였습니다.

설비내역

제반 급.배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호 (3) 및 (3-1)건물은 귀 제시목록상 1개의 건물로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 1층 일부는 사무소(48.35㎡, 사용승인일:1980.08.13.), 일부는 근린생활시설(44.76㎡, 증축일:2004.03.17.)인 바, 현황 및 일반건축물대장을 기준으로 구분평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11423 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 초정리 952-11

용도: 근린주택

감정가: 555,880,600원

토지면적: 170.00㎡ (약 51.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 131.86㎡ (약 39.88평)

건물 제시외면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대동면 초정리 소재 대동중학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 수단의 운행 횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지 모두 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 폭 약 8~10M의 소로2류 및 폭 15~20M의 중로2류에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 하천 관련 사항은 건설과 하천계(☎330-3811)에서 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 토지 및 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 부산축산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-06-09, 채권최고액: 402,000,000원) 입니다.

* 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들(롯데카드 가압류, 부산축협 임의경매, 주식회사동아지질 가압류)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 박윤섭의 소유권이전청구권가등기 (갑6, 접수일자: 2023-05-23) 및 주식회사동아지질의 소유권이전청구권가처분 (갑6-1, 접수일자: 2025-05-08)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 말소기준권리보다 늦은 접수일자임에도 불구하고 매각으로 소멸되지 않는 것으로 표기되어 있어 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 전체 등기부채권 총액은 444,190,196원입니다.

* 임차인 현황:

* 총 8명의 임차인이 확인되었으며, 전입일자(사업일자)는 2022년 8월 30일부터 2025년 4월 8일까지 분포합니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* (주)그루빅건설: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 배당신고일자 2025-07-10.

* 최복자: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 확정일자 2025-07-28, 배당신고일자 2015-08-12.

* 장지만: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원.

* 주식회사동아지질: 보증금 40,000,000원, 차임 800,000원, 배당신고일자 2025-06-09.

* 나머지 임차인(HEINHTETAUNG, HTETYARZARKYAW, KYAWNYEINCHAN, THANMINSOE)은 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다.

* 인수할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 지역입니다.

* 제2종근린생활시설로도 이용 가능하거나 활용된 이력이 있어, 지역 내 소규모 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인근 대중교통 접근성은 보통 수준이나, 차량 접근이 용이하여 개별적인 상권 활성화 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 상업 복합 용도(근린주택)로서, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 추정되나 정확한 이용 내역은 확인이 필요합니다.

* 주변 편의시설 및 문화시설 등은 김해시 대동면 지역의 기본적인 수준을 따를 것으로 예상됩니다.

* 상대보호구역에 해당하므로, 교육 환경 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확정 권리 인수 가능성: 박윤섭의 가등기(갑6)와 주식회사동아지질의 가처분(갑6-1)은 말소기준권리보다 늦게 접수되었음에도 불구하고 매각으로 소멸되지 않는 것으로 표기되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 해당 권리의 성격 및 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토를 통해 확인해야 합니다.

* 건축물 현황: 공부상 1개 건물로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 1층 일부는 사무소(48.35㎡), 일부는 근린생활시설(44.76㎡)로 구분되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다. (건축물대장상 1980.08.13 사용승인, 2004.03.17 증축)

* 제시외 건물: 28.60㎡ 규모의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 임대차 정보: 임대차 관계는 조사되었으나, 임대료 수입 등 임대 현황에 대한 정확한 정보(미상)가 부족하여 향후 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 초정리에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 기능을 겸할 수 있는 복합 용도입니다. 입지적으로 차량 접근이 용이하며, 제1종일반주거지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 박윤섭의 가등기 및 주식회사동아지질의 가처분과 같이 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리가 존재하여 잠재적 위험 요인이 있습니다. 건물은 여러 용도로 사용된 이력이 있으며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 및 상업 복합 용도: 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 도로 접면: 접근성이 우수하며 건축 시 활용에 유리합니다.

* 제시외 건물 포함: 추가 면적 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 555,880,600원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리 외 미소멸 권리: 박윤섭 가등기, 주식회사동아지질 가처분 (법적 효력 및 인수 여부 추가 확인 필요)

* 주변 시세 및 임대 현황, 건물 상태, 미소멸 권리 등 종합적으로 고려 시, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 440,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 특히, 미소멸 권리(가등기, 가처분)에 대한 법률 자문을 통해 실제 인수 금액 또는 소멸 가능성을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 산정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.