나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7986 [1] 대구광역시 중구 동문동 38-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 공평동 소재 '2.28기념중앙공원' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대
는 음식점, 영화관, 시장 등 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대임.

교통상황

일련번호 1),2) : 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철 1호선
'중앙로역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업나지(유료주차장)로
이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ일련번호 1) : 본건 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함.
ㆍ일련번호 2) : 지적도상 맹지이나, 인접필지(일련번호 1))를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, <추가기재>가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 목록1 지상에 소재하는 제시외건물 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7986 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 감정가: 14,290,840,000원

* 매각대상: 토지매각

* 토지면적: 912.00㎡ (약 275.88평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 14.00㎡ (매각제외)

* 토지지분: 912㎡

* 건물지분: 0㎡

* 물건명세서 작성일: 2026-06-04

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 소재지: 대구광역시 중구 동문동 38-10

* 위치: 대구광역시 중구 공평동 소재 '2.28기념중앙공원' 북서측 인근에 위치함.

* 주변: 음식점, 영화관, 시장 등 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대임.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 인근에 시내버스승강장 및 지하철 1호선 '중앙로역'이 소재하여 교통 상황은 양호함.

* 차량접근: 차량 출입이 가능함.

2.3. 도로상태

* 일련번호 1): 본건 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

* 일련번호 2) (본건 토지): 지적도상 맹지이나, 인접 필지(일련번호 1))를 경유하여 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 주식회사그린트리 (2014-12-24, 매매)

* 근저당권: 침산새마을금고 (2021-10-15, 910,000,000원), 칠성시장새마을금고 (2021-10-15, 910,000,000원), 파주새마을금고 (2021-10-15, 1,040,000,000원), 상동새마을금고 (2021-10-15, 1,040,000,000원), 화성새마을금고 (2021-10-15, 1,300,000,000원), 하나새마을금고 (2021-10-15, 2,600,000,000원), 드림새마을금고 (2023-09-26, 960,000,000원), 안경희 (2024-11-28, 1,300,000,000원)

* 지상권설정: 침산새마을금고 (2021-10-15)

* 강제경매: 정문철 (2025-04-30, 103,178,082원, 대구지방법원 2025타경7986)

* 임의경매: 드림새마을금고 (2025-06-02, 704,482,600원, 대구지방법원 2025타경864)

* 압류: 동대구세무서장 (2025-09-10)

* 등기부채권 총액: 10,060,000,000원

3.2. 권리관계 요약

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 등기된 대부분의 근저당권, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (목록1 지상에 소재하는 제시외건물을 위하여 성립 여지 있음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 대구광역시 중구의 중심 상업지역에 위치하며, 2.28기념중앙공원이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

* 주변 일대에 다양한 음식점, 영화관, 시장 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 지하철 1호선 중앙로역 역세권에 해당하여 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

4.2. 주요 상업 시설

* 음식점, 영화관, 시장 등 다양한 편의시설 및 상업 시설이 풍부함.

* 중심상업지역으로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 잠재적 임대 수익률이 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 2.28기념중앙공원이 인접하여 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용 가능함.

5.2. 교통시설

* 지하철 1호선 중앙로역과 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주요 간선도로와 인접하여 차량을 이용한 시내외 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

* 일련번호 1) 토지 위에 소재하는 제시외 건물(14.00㎡)에 대하여 법정지상권이 성립할 가능성이 있음. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소임.

* 주의사항에 '일괄매각, 목록1 지상에 소재하는 제시외건물 매각제외'라고 명시되어 있어, 해당 제시외 건물 자체는 매각 대상에서 제외되나, 그로 인한 법정지상권 문제는 별도로 고려해야 함.

6.2. 토지만 매각

* 건물이 아닌 토지만 매각 대상이므로, 토지 위에 건축물을 신축하거나 활용할 경우 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 중복 사건

* 중복 사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있음.

6.4. 맹지 가능성 (일련번호 2)

* 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능하므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 관련 사항을 추가 확인해야 함.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않으나, 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구의 핵심 상업지역에 위치하며, 지하철역을 통한 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상업용 부동산으로서의 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 감정가가 높게 책정되어 있으나, 이는 해당 지역의 중심 상업지로서의 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 성립 가능성, 토지만 매각되는 점, 도로 확보 문제 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 법정지상권 문제는 토지의 활용 가치를 크게 제한할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 도심 핵심 상업지역, 중앙로역 역세권, 2.28기념공원 인접

* 풍부한 상권: 다양한 근린생활시설 밀집, 높은 유동인구

* 높은 잠재 가치: 상업지로서의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 14,290,840,000원과 등기부채권 총액 10,060,000,000원을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 법정지상권 등 잠재적 리스크에 대한 정확한 평가와 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 순수 토지 가치와 개발 가능성을 기반으로 합리적인 범위 내에서 결정하는 것이 중요합니다. 투자자는 예상되는 총 권리 부담액 및 추가 비용, 그리고 예상되는 수익률을 산정하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.