나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7954 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층1118호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동에 소재하는 ""롯데아울렛 이시아폴리스점"" 남동측 인근에
위치한 '태왕아너스타워 11층 1118호 오피스텔 단위호'로서, 주위는 상가 및 근린생활시설,
아울렛매장, 학교 등 공공시설, 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 무난하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통사정, 광역교통
접근성 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 11층 1118호 오피스텔 단위호로서,
사용승인일: 2015.5.12
외벽: 복합판넬, 화강석 붙임 및 외장 페인팅 등
내벽: 벽지, 내장마감재, 일부 타일 등
바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등
창호: 하이샷시 페어글라스 창호 등 입니다.

이용상태

태왕아너스타워 11층 1118호 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서, ""상업업무용건부지(태왕아너스타워)""로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 팔공로(광대로 왕복 10차선), 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 경제자유구역{경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률},
비행안전제5구역(전술){군사기지 및 군사시설 보호법}, 역사문화환경보존지역
(기념물 제15호)<대구광역시문화재보호조례>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)
{산업입지 및 개발에 관한 법률}, 지원시설구역{산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률} 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경7954 (1)

소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1551-2, 태왕아너스타워 11층 1118호

용도: 오피스텔

건축년도: 2015년 5월 12일 사용승인

감정가: 70,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물 총 층수: 12층 중 11층

건물 전유부 면적: 27.998㎡ (JSON 데이터 기준)

1.3. 건축물 정보 (JSON 분석)

총 대지면적: 6495.3㎡

건축면적: 4425.8766㎡

연면적: 32038.5429㎡

전체 호실 수: 606호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 복합판넬, 화강석 붙임 및 외장 페인팅 등

내벽: 벽지, 내장마감재, 일부 타일 등

바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등

창호: 하이샷시 페어글라스 창호 등

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동에 소재하며, ""롯데아울렛 이시아폴리스점"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 근린생활시설, 아울렛 매장, 학교 등 공공시설, 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광역 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

* 지역지구: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m)와 접합, 중로1류(폭 20m~25m)와 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지, 지원시설구역

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 조OO입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

* 임차인: 조아라

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 20일

* 확정일자: 2022년 7월 18일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상, 을구 1번 주택임차권(조아라)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 을구 1번 (접수 2024-08-05): 주택임차권, 권리자 조아라, 권리금액 90,000,000원, 말소: 인수 (전입 2022-7-20, 확정 2022-7-18)

* 갑구 15번 (접수 2025-05-02): 강제경매, 권리자 조아라, 권리금액 90,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑구 16번 (접수 2025-06-16): 압류, 권리자 동구(대구광역시), 말소: 말소

3.4. 권리분석 결론

본건은 선순위 대항력 있는 임차인 조아라가 존재하며, 보증금 90,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당 금액으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

""롯데아울렛 이시아폴리스점""과 인접하여 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

* 쇼핑: 롯데아울렛 이시아폴리스점

* 주거: 대규모 아파트 단지 인접

* 교육: 인근 학교 존재

* 교통: 주요 도로 (팔공로, 왕복 3차선 도로) 인접

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

2015년에 사용승인된 오피스텔로, 내부 마감재 및 설비는 일반적인 수준입니다. 11층에 위치하여 조망권 및 일조권은 해당 층의 방향에 따라 다를 수 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

아울렛, 상업시설, 근린생활시설 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 70,000,000원보다 높은 금액으로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인의 실질적인 인수 금액이 커집니다.

6.2. 시장 가격 변동성

오피스텔 시장의 수급 상황 및 금리 변동에 따른 가격 하락 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

인근 지역 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 봉무동의 롯데아울렛 인근에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거 복합 지역으로서 입지 조건은 양호합니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 감정가 70,000,000원에 비해 인수해야 할 보증금이 더 높아, 해당 임차인의 배당 절차 및 최종 인수 보증금액을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 롯데아울렛 이시아폴리스점 인접으로 인한 풍부한 유동인구 및 배후수요

* 편리한 교통 환경과 주변 상업시설 접근성

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 임차인 보증금 인수 조건 고려)

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 오피스텔의 시장 가치는 약 5,500만원 수준으로 파악됩니다. 그러나 매수인이 90,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수액을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정해야 합니다. 감정가 70,000,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 49,000,000원 ~ 55,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 제외한 순수 부동산 가치를 기반으로 산정한 것이며, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 90,000,000원(인수 보증금)을 더한 금액이 됩니다. 따라서 본 건은 보증금 인수 조건으로 인한 리스크를 충분히 인지하고, 투자 수익률 분석을 철저히 한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.