나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51297 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 ""성연초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 근린생활시설 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2018.02.26)

외벽: 화강석붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

현황 ""상업용(현황 공실)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 옥외 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 소재 단지 북서측, 남서측, 남동측으로 포장도로가 소재하며, 상가 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률> .

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 현황 상업용(현황 공실)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089번지, 서산테크노밸리 고운라피네 내에 위치한 근린생활시설 1동 1층 104호입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 사건번호: 서산지원 2025타경51297 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 근린생활시설1동 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 59.55㎡ (약 18.01평)

* 토지 지분: 59.548㎡

* 건물 면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

* 건물 지분: 35.7㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 사용승인일자: 2018년 02월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 근린생활시설

1.1. 입지조건

1.1. 1.소재지 및 주위환경

충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 학교 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 이용 상황은 무난합니다. 본건 상가 단지 북서측, 남서측, 남동측으로 포장도로가 접해 있으며, 특히 북서측으로는 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

이와 함께 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 03월 23일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(근저당권자: 중소기업은행, 채권최고액: 144,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권: 중소기업은행 (접수일자: 2018-03-23, 채권금액: 144,000,000원)

* 임의경매: 중소기업은행 (접수일자: 2025-05-09, 채권금액: 125,343,244원)

* 가압류: 충남신용보증재단 (접수일자: 2025-06-09, 채권금액: 39,520,080원)

등기부 채권 총액은 183,520,080원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 공시상 지상권 개요가 기재되어 있으나, 비고란에 '-'로 표시되어 있어 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서산테크노밸리 내 복합 단지에 위치한 근린생활시설로, 주변에 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요가 예상됩니다. 현재 상업용으로 이용 중이나 현황은 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 성연초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 유치 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 상권 경쟁: 주변 상가 및 주거 단지 내 다른 상가들과의 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 관리 부담: 건물 관리 및 시설 유지에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 보호구역 등은 직접적인 운영 영향은 적으나, 향후 건물 용도 변경이나 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 근린상가로서, 주거 단지와 학교 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 기대되는 입지입니다. 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물이어서 초기 관리 비용 부담이 적을 수 있습니다. 권리관계상 인수할 부담이 없어 깔끔하게 취득 가능하나, 현재 공실 상태이므로 신속한 임차인 확보 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기적 안정 수요: 대규모 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 잠재적 고정 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 안정적인 소유권 행사가 가능합니다.

* 경매 가치: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 160,000,000원입니다. 채권 총액은 183,520,080원이나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 현재 공실 상태와 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 권리 인수 부담이 없고 공실인 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 경쟁률을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 상권 및 시세에 대한 면밀한 조사를 거친 후, 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.