나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51309 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 646 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 본건 토지 기호 '1, 2'
본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

- 본건 토지 기호 '3'
본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '당진 송악 경남 아너스빌' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지 기호 '1, 2, 3' 공히, 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 '1'
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '2'
인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 기준시점 현재, '답 및 일부 도로' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 토지 기호 '3'
인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 기준시점 현재, '주거용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호 '1, 2'
본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 도로에 접합니다.

- 본건 토지 기호 '3'
본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 기호 '1, 2'
자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 본건 토지 기호 '3'
자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '4'
연와조 시멘기와지붕 1층 건으로서,

외벽 : 방부목 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재, 단독주택(방, 거실, 화장실) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장상 2개동의 건물로 기재되어 있으나, 이는 공부상 오류로 추정되며, 등기사항전부증명서 및 현황을 기준하여 1개동으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 답, 목록2 답 및 일부 도로 등으로 이용중
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51309 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO (등기부상 고대농업협동조합으로 추정)

감정가: 791,543,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 646

용도: 답

토지면적: 3,141.00㎡ (약 950.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (단, 건물감정평가요약표 상 단독주택으로 이용중인 1층 건물이 소재하는 것으로 명시되어 있어 공부와의 차이 발생 가능성 있음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

일괄매각 여부: 포함 (물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지 기호 1, 2는 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

본건 토지 기호 3은 '당진 송악 경남 아너스빌' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지 기호 1, 2: 서측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 도로에 접함.

본건 토지 기호 3: 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 2009년 6월 3일 고대농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

등기부채권 총액: 455,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 농경지, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여, 농업적 이용과 더불어 주거 및 근린 생활 시설과의 연계성을 가진 입지임.

중흥하수처리장 인근에 위치하며, 남측으로는 아파트 단지가 인접해 있어 주변 지역의 개발 가능성을 시사함.

5. 생활정보

본건 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

주변 지역에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지(답)이므로, 매수인은 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 함.

6.2. 건물과의 관계

건물면적이 0.00㎡으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 단독주택으로 이용 중인 1층 건물이 존재하는 것으로 명시되어 있음. 공부와 현황의 차이가 있는 부분에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있으며, 건축물대장 등 추가 확인이 요구됨. (일부 도로나 건부지로 이용 중인 기호3 포함 여부 등)

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지 기호 1, 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

본건 토지 기호 3: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

가축사육제한구역 지정으로 인해 향후 축산업 관련 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 인접

본건 토지 기호 1, 2는 '중흥하수처리장' 북동측 인근에 위치함. 하수처리시설은 악취, 소음, 잠재적 유해 물질 배출 등의 영향을 주변 환경에 미칠 수 있는 시설로 알려져 있음. 해당 시설의 운영 현황 및 발생 가능성이 있는 오염 물질이 본건에 미치는 영향에 대한 추가적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 당진시 송악읍의 농경지 및 일부 도로, 주거용 건부지로 이용 중인 토지로서, 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접해 있어 지역 개발 잠재력을 가진 물건임.

다만, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공부상 건물 면적과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하여 추가 확인이 필요함. 또한, 인접한 중흥하수처리장의 잠재적 영향도 고려해야 할 부분임.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하나, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰이 요구됨.

8. 투자 포인트

주거 및 상업 시설과 인접한 자연녹지지역 토지로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치 창출 가능.

말소기준권리 이후 권리관계가 깨끗하여 권리 분석 리스크 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 791,543,000원

본 건은 농지 취득자격 증명이 필수적이며, 건물 면적 상이 및 인접 혐오시설(하수처리장)의 잠재적 영향 등 추가 확인이 필요한 리스크를 고려해야 함.

또한, 임차인이 없어 인수할 보증금은 없으나, 등기부채권 총액 455,000,000원을 감안하여 입찰가를 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 하수처리장과의 거리 및 영향 등을 종합적으로 조사하는 것이 필수적임.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.