나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51294 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 ""석림 근린공원"" 북서측 인근에 위치하는 서산센트럴코아루아파트 제102동 제17층 제1703호(전유면적 64.9504㎡)로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 총층은 지상20층 중 제17층 제1703호(사용승인일 : 2019.03.28.)로서

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 주방, 거실, 발코니, 드레스룸 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51294 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 17층 1703호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지 면적: 36.94㎡ (약 11.17평)

건물 면적: 64.95㎡ (약 19.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용 승인일: 2019년 3월 28일

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 석림동에 위치한 서산센트럴코아루아파트 102동 17층 1703호입니다.

단지 북서측으로는 석림 근린공원이 인접하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 주변으로 간선도로와의 접근성이 좋고, 도로 및 주차 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 도로(중로2류)와 저촉되는 부분이 있으나 이는 일반적인 도시 내 토지 이용에서 나타날 수 있는 사항입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

감정평가액은 225,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 현재 소유권은 2022년 4월 7일 최응준 씨에게 이전되었으며, 말소기준권리는 2025년 5월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

가장 중요한 권리는 2024년 3월 5일 접수된 주택임차권으로, 임차인 정현욱 씨가 소유하고 있으며 보증금 230,000,000원, 전입일자 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 2월 8일입니다.

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매수인에게 인수되는 대항력 있는 임차권입니다. 즉, 임차보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 임차보증금반환채권의 양수인입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-08

대항력: 있음 (매수인 인수)

인수되는 보증금 합계: 230,000,000원

1.3. 상권분석

본 아파트는 서산시 석림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있으며, 이에 따른 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설)이 갖춰져 있습니다.

인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

최근 2026년 6월 실거래가 기준, 본 물건과 동일한 면적(64.95㎡)의 아파트 매매가는 233,000,000원(6층)에서 240,000,000원(15층) 사이로 형성되어 있습니다.

이는 본 물건의 감정가(225,000,000원)보다 높은 수준이며, 인수되는 임차보증금(230,000,000원)과 비교 시, 시장 가격 대비 인수 보증금의 부담이 크다는 점을 시사합니다.

* 최근 실거래가 (2026년 6월 기준, 전용면적 64.95㎡):

- 240,000,000원 (15층)

- 233,000,000원 (6층)

1.4. 생활정보

본 아파트는 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

총 4개 동, 337세대로 구성된 단지이며, 최고 20층 높이입니다.

내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 드레스룸 등으로 구성되어 있어 실용적인 주거 공간을 제공합니다.

설비로는 도시가스 난방, 위생 및 급배수, 전기, 소화전, 승강기 등이 완비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 409대로, 세대당 약 1.21대의 주차가 가능합니다.

* 아파트 기본 정보:

- 아파트명: 서산 센트럴코아루

- 사용승인일: 2019.03.28

- 총 세대수: 337세대

- 최고층: 20층

- 전용면적: 64.95㎡ (약 19.64평)

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

이 인수되는 보증금은 본 물건의 감정가 225,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰자는 인수 금액만큼 추가적인 자금 부담을 안게 됩니다.

따라서 실제 낙찰가가 시장 시세보다 훨씬 낮게 책정되지 않는 한, 인수되는 보증금으로 인해 낙찰자가 금전적 손실을 볼 가능성이 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 기본적인 주거 여건은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하는 매우 특수한 상황입니다.

이는 본 물건의 투자가치를 판단함에 있어 가장 중요한 고려사항이며, 낙찰자는 임차보증금 230,000,000원을 반드시 인수해야 합니다.

따라서 인수되는 보증금을 제외한 실제 매수 가격이 시장 시세와 비교하여 얼마나 매력적인지가 투자의 성패를 가늠하는 핵심 요소가 될 것입니다.

보증금 부담으로 인해 낙찰자는 시장가보다 상당히 낮은 금액으로 취득해야만 리스크를 관리하고 수익을 확보할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 사용승인된 아파트로 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있습니다.

* 양호한 생활 인프라: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 공원 인접 등 주거 환경이 좋습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인의 높은 보증금으로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 인수되는 임차보증금 230,000,000원을 제외한 금액으로 총 지출(낙찰가 + 각종 세금 및 부대 비용)이 시장가 수준을 넘지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 최고가 기준 240,000,000원을 시장 가치로 가정했을 때, 이를 초과하는 금액으로는 투자가치가 낮아집니다.

따라서, 인수 보증금 230,000,000원을 제외하고, 경매 관련 부대 비용 및 최소한의 수익을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 최고가: 240,000,000원

인수 보증금: 230,000,000원

(시장 가격 - 인수 보증금) = 10,000,000원

여기서 경매 낙찰 후 발생하는 취득세, 등기비용, 중개수수료 등을 고려해야 하며, 최소한의 수익을 확보하기 위한 금액을 산정해야 합니다.

낙찰가 산정 시, 본 물건의 실질적인 총 매수 가격(낙찰가 + 인수 보증금)이 235,000,000원을 넘지 않도록 하는 것을 목표로 합니다.

예상 입찰가: 5,000,000원 (오백만원)

이는 인수 보증금 230,000,000원과 합산 시 총 235,000,000원이 되며, 최저가 기준 시세인 233,000,000원을 약간 상회하는 수준입니다.

단, 위 금액은 단순 시세 및 인수 보증금을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 개별적인 자금 계획, 위험 감수 능력, 법률 전문가의 검토를 반드시 거쳐 결정해야 합니다.

또한, 예상 입찰가는 최저 경쟁률과 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.