나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51253 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 1-107 임야 경매

충청남도 당진시 합덕읍 소소리 1-107 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51253(서산지원 경매5계). 감정가 455,912,000원, 최저가 109,465,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51253 [1]
소재지	충청남도 당진시 합덕읍 소소리 1-107
용도	임야
매각기일	2026.08.18
관할법원	서산지원 경매5계 (041-660-0695)
이용제한	성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역

면적

토지면적	7,206㎡ (2,179.82평)

금액

감정가	455,912,000원
최저가	109,465,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	10,946,500원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.10	455,912,000원	유찰
2차	2026.04.28	319,138,000원	유찰
3차	2026.06.02	223,397,000원	유찰
4차	2026.07.14	156,378,000원	유찰
5차	2026.08.18	109,465,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 한강

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 소재 ""합덕일반산업단지"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있는 지역임.
교통상황: 본건 및 본건 인근까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 다소 불편한 편임.
형태 및 이용상태: 1,2,5,6 : 부정형 완경사지로, 전으로 이용중임.
3 : 부정형 완경사지로, 전으로 이용중이며 일부 현황 도로 및 구거 등으로 이용중임.
4 : 부정형 완경사지로, 전으로 이용중이며 일부 현황 구거, 법면, 도로 등으로 이용중임.
인접 도로상태: 1,2,4~6 : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능함.
3 : 본건 일부가 노폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호 1~3,5,6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(합덕02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(합덕02 산업형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,2,5,6 전으로 이용중
- 목록4 지목 임야이나 전으로 이용중이며 일부 현황 구거,법면,도로
- 목록1,2,5,6 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51253 (1)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 1-107

용도: 임야

감정가: 455,912,000원

토지 면적: 7,206.00㎡ (약 2,179.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 삼종대부 (을2, 을3)

채무자/소유자: 오기덕 외 2명 (토지 등기부 요약 참조)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

1.2. 주요 내용

본 건은 충청남도 당진시 합덕읍 소소리에 위치한 임야로, 총 토지 면적은 7,206㎡ (약 2,179.7평)이며 감정가는 455,912,000원입니다. 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 농지취득자격증명이 필요한 점, 공동담보 물건인 점 등이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 소재 "합덕일반산업단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 지역입니다. 합덕일반산업단지 및 합덕인더스파크 일반산업단지가 인근에 있어 산업단지 개발과 관련된 영향을 받을 수 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 합덕읍 시내권까지는 차량으로 약 5분, 당진 합덕역까지는 약 10분 거리에 위치합니다. 또한, 70번 지방도에서 약 320m, 32번 국도까지 약 2.5km, 40번 국도까지 약 3.4km 거리에 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 현황

본 건은 총 6개 목록으로 구분되어 있으며, 대부분의 목록(1, 2, 5, 6)은 지목은 임야이나 현황 전(밭)으로 이용 중입니다. 목록 4 또한 지목은 임야이나 전으로 이용 중이며 일부는 구거, 법면, 도로로 이용되고 있습니다. 목록 3은 지목은 임야이나 전으로 이용 중이며 일부 현황 도로 및 구거로 이용 중입니다.

합덕일반산업단지가 북측 인근에 위치하고 있으며, 합덕 소소지구 도시개발사업 또한 인근에서 추진되었거나 추진될 예정인 것으로 보입니다. 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지 일련번호 1~3, 5, 6은 계획관리지역, 성장관리계획구역(합덕02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

일련번호 4는 계획관리지역, 성장관리계획구역(합덕02 산업형), 가축사육제한구역, 준보전산지(산지관리법)에 해당합니다.

계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용됩니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 신축 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

목록 1, 2, 4~6은 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능합니다.

목록 3은 본 건 일부가 노폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건 토지에 설정된 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 오원찬 (1971.12.08.), 오기덕 외 2명 (2022.08.22. 협의분할에 의한 상속)

- 근저당권: 이수길 (2022.12.15. 말소기준권리, 75,000,000원)

- 가압류: 경기신용보증재단 (2023.09.07. 말소, 7,563,731원)

- 근저당권: 주식회사 삼종대부 (2024.02.26. 말소, 60,000,000원) - 공동담보 목록

- 가압류: 주식회사 우리카드 (2025.04.09. 말소, 15,152,101원)

- 임의경매: 주식회사 삼종대부 (2025.04.28. 말소, 43,090,410원)

말소기준권리인 이수길 근저당권(2022.12.15. 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 157,715,832원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 정보는 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 현황이 상세히 기재되어 있지 않거나, 현재 점유자가 없을 경우에도 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 실제 현황 조사 시 점유 관계를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건 소재지는 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 인근에 합덕일반산업단지가 위치하여 지역 경제의 한 축을 담당하고 있습니다. 합덕읍 시가지와는 다소 거리가 있으나, 합덕역 및 70번 지방도 등 교통망을 통해 접근이 가능합니다. 이는 산업단지 종사자들의 배후 주거지 또는 근린생활시설 부지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 개발 계획

합덕 소소지구 도시개발사업이 추진되었거나 예정되어 있어, 향후 지역 내 주거 및 상업 기능이 강화될 가능성이 있습니다. 또한, 계획관리지역에 속해 있어 건축 행위 및 토지 이용에 있어 비교적 유연성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건의 직접적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 차량으로 약 5분 거리에 합덕읍 시가지가 있어 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 합덕 5일장도 있어 전통 시장 이용도 가능합니다.

5.2. 교통 시설

인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 차량 이용 시 70번 지방도, 32번 국도, 40번 국도 등을 통해 주변 지역으로의 이동이 가능합니다. 수도권과의 접근성은 차량 기준 약 1시간~1시간 30분 내외로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 지목이 임야이나 현황 전으로 이용 중인 토지가 다수 포함되어 있으며, 목록 1, 2, 5, 6에 대해 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 전에 반드시 자격 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 상이

지적도상 지목과 현황 이용이 상이한 부분이 있습니다. 특히 목록 4번은 지목이 임야이나 전으로 이용 중이며 일부 현황 구거, 법면, 도로로 이용되는 점을 고려해야 합니다. 이는 향후 지목 변경 또는 이용에 있어 행정 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접면

일부 필지(1, 2, 4~6)는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 통행권 확보 방안을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 인근 가능성

검색 결과, 당진시 내 신평면 일대에 과거 축사 등 혐오시설이 있었으나 도시 재생 사업으로 정비된 사례가 있습니다. 합덕읍 소소리 지역 자체에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 인근 산업단지 개발 및 대규모 토지 이용 특성상 잠재적 혐오시설 입지 가능성을 배제할 수는 없습니다. 이 부분은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 확보할 수 있다는 장점이 있으며, 계획관리지역으로 향후 활용 가능성이 있습니다. 합덕일반산업단지와 인접하여 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 합덕 소소지구 도시개발사업 추진 이력도 긍정적인 요소입니다.

그러나, 지목과 현황 이용이 상이한 토지가 다수 포함되어 있고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 일부 필지가 맹지라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 주변 시세 및 실제 토지 이용 현황에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광대한 토지 면적

약 2,180평에 달하는 넓은 면적은 주말농장, 전원주택 단지 개발, 소규모 농업 시설, 또는 장기적인 토지 가치 상승을 염두에 둔 투자 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

8.2. 계획관리지역

건폐율 40%, 용적률 100%가 적용되는 계획관리지역으로, 건축 및 토지 이용에 있어 타 용도지역 대비 유연성이 높습니다.

8.3. 산업단지 인근 개발 잠재력

합덕일반산업단지 북측 인근에 위치하여, 산업단지 확장 또는 관련 지원 시설 개발 시 수혜를 입을 수 있습니다. 향후 합덕 소소지구 도시개발사업의 진행 여부 및 결과에 따라 토지 가치가 상승할 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 455,912,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다.

- 인수 보증금이나 별도의 인수할 권리가 없으므로, 이를 제외한 계산은 불필요합니다.

- 주변 유사 토지의 실거래가, 거래량, 향후 개발 계획의 구체화 정도, 인근 산업단지의 활성화 정도, 교통망 개선 여부 등 시장 상황에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

- 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 절차, 맹지 해소 방안 등이 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

- 최근 유사 지역 토지 매매 사례를 보면, 약 3.3㎡당 29만원에서 33만원 수준의 거래도 있으나, 이는 토지의 지목, 위치, 도로 접근성 등에 따라 크게 달라집니다. 현재 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 20.9만원 (455,912,000원 / 2,179.7평) 수준으로, 시장 가격 대비 고려해볼 필요가 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인과 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최소 입찰가는 감정가의 10% 이상에서 시작될 수 있으며, 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 것입니다. 보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 인근 부동산 중개업소 상담, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능 여부에 대한 사전 확인이 필수적입니다.1.물건 기본정보