나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51272 [1] 충청남도 서산시 예천동 1664 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 ""서산예천 초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 주상나지 및 상업나지 등이 혼재하는 예천2도시개발구역내 성숙중인 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 현황은 상업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 13m 및 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 이동 가능한 컨테이너 수개동이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

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물건 비고

- 매각대상 아닌 컨테이너 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51272 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서산새마을금고

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 서산시 예천동 1664

용도: 대지

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 1,197,900,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 "서산예천 초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 주상나지 및 상업나지 등이 혼재하는 예천2도시개발구역내 성숙중인 상업지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

서산시는 석유화학 대기업 및 자동차 산업 기업이 위치하여 충남 내 소득이 높은 도시 중 하나이며, 예천동 일대는 신축 아파트 비율이 높고 서산시 평균 시세보다 높은 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와의 접근성이 양호하여 광역 이동이 용이합니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 13m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 총 채권액은 1,080,000,000원입니다.

주요 권리로는 서산예천2지구도시개발조합의 소유권보존, 서림종합건설주식회사 및 이명희 명의의 소유권이전 등기가 있습니다.

말소기준권리인 을1 근저당권(서산새마을금고, 2021-06-30) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 을1 근저당권 (서산새마을금고, 2021-06-30, 780,000,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

(갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 임의경매 등도 모두 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인에 대한 정보는 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특이사항 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다.

해당 내용에 대한 추가적인 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 예천2도시개발구역은 성숙중인 상업지대로, 향후 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

주변으로 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 활동이 기대됩니다.

4.2. 개발 현황

서산시 예천동 일원은 공림지구, 예천3지구 등 대규모 도시개발사업이 활발히 추진되고 있습니다.

이는 지역의 발전 가능성과 상권 활성화를 견인할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

"서산예천 초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

(검색 결과, 서남초등학교도 인근에 위치)

5.2. 편의시설 및 기타

롯데마트 서산점, 대전지방법원 서산지원, 대전지방검찰청 서산지청, 서산시 보건소 등 주요 관공서 및 생활 편의시설이 인근에 자리 잡고 있어 정주 여건이 우수합니다.

중앙호수공원도 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/등기상 리스크

물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'와 등기부상 말소된 권리 간의 불일치 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 현황상 리스크

매각 대상이 아닌 컨테이너 수개동이 토지 지상에 소재하고 있습니다.

이러한 컨테이너의 소유권, 철거 비용, 이전 문제 등이 발생할 수 있으며, 이는 개발 및 활용에 장애가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 예천동의 도시개발구역 내 상업지대로서, 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 갖춘 토지입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 지역의 개발 호재를 바탕으로 미래 가치가 기대됩니다.

그러나 매각 대상 외 컨테이너 존재 및 미상 임대차 관계, 권리 관계의 일부 불일치 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 성숙중인 도시개발구역 내 상업지대 위치

* 양호한 교통망과 도로 접근성

* 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 주요 편의시설 및 관공서 근접성

9. 예상 입찰가 고려 사항

입찰가는 감정가 1,197,900,000원을 기준으로, 대상 물건의 시장 가치, 잠재적 가치, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 매각 대상이 아닌 컨테이너의 철거 및 처리 비용, 소유권 분쟁 가능성, 그리고 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 관련 불확실성 등을 면밀히 조사하고 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 모든 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.