나이스옥션 법원경매 서산 2025타경640 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 401-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 일단으로 사다리형의 대체로 등고평탄한 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 일단의 북측으로 폭 약 4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3,4) : 통나무구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2010.09.13) 외벽 : 황토흙 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 바닥 : 장판깔기 및 일부타일 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

학원 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 관정 포함
- 목록1,2: 상업용 건부지로 이용, 수경시설 및 조경시설, 수목 매각 포함
- 목록3: 앞부분에 나무데크가 설치되어 있음
- 목록4: 건물 후면에 조립식 창고로 보이는 건물이 벽면에 접하여 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경640 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 401-4에 소재한 근린시설입니다.

감정평가액은 1,363,980,500원이며, 토지 면적은 2329.00㎡ (약 704.57평)이고 건물 면적은 375.02㎡ (약 113.46평)입니다.

건물은 통나무구조, 기타지붕 단층 건물로 2010년 9월 13일에 사용승인되었습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 당진시산림조합입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

건물의 주된 용도는 제2종근린생활시설로 학원 및 창고로 이용 중입니다.

특이사항으로는 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 제시외 건물인 관정이 포함되어 매각됩니다.

또한, 목록1,2는 상업용 건부지로 이용 중이며 수경시설, 조경시설, 수목이 매각에 포함됩니다. 목록3 앞부분에는 나무데크가 설치되어 있고, 목록4 건물 후면에는 조립식 창고로 보이는 건물이 소재합니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 "송악초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 및 농업 지역과 인접해 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지(기호 1,2)는 일단으로 사다리형의 대체로 등고평탄한 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 4M 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 15일에 접수된 당진시산림조합의 근저당권(을11)입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 임차인 현황에 따르면 김태정 씨가 2012년 2월 13일 전입하여 대항력을 보유하고 있는 것으로 나타납니다.

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 모두 배당받거나 인수되지 않는다는 의미로 해석될 수 있으나, 실제 권리 관계 및 배당표를 반드시 확인하여 보증금 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

현재 등기부채권 총액은 1,196,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 송악초등학교 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

따라서, 대규모 상업 시설이 밀집한 지역이라기보다는 해당 지역 주민들을 위한 근린 생활 시설로서의 역할이 강한 상권으로 분석됩니다.

초등학교 인근이라는 점에서 학원 등 교육 관련 시설로 이용 시 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 본 물건 인근에 송악초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

다만, 상권이 매우 발달된 지역은 아니므로, 종합적인 편의시설 이용이나 문화생활 등을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김태정 씨는 2012년 2월 13일 전입으로 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력 있음' 표기 간의 불일치 가능성이 있으므로, 최종 입찰 전 철저한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지가 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 의한 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 정확한 점유 현황, 임대차 계약 내용, 및 기타 조건에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 다양한 매각 포함 물건: 수경시설, 조경시설, 수목, 나무데크, 조립식 창고 등이 포함 매각되므로, 현장 답사를 통해 각 물건의 상태와 가치를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

송악초등학교 인근이라는 점에서 입지적 장점이 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

다만, 주변 지역이 주거 및 농경지 혼재 지역이므로 상권 확장성에는 한계가 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 토지 이용 계획상의 제한 사항은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

제시외 물건을 포함한 전체적인 현황 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 교육 환경: 송악초등학교 인근에 위치하여 학원 등 교육 관련 시설 운영 시 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 다양성: 상업용 건부지로 이용 중이며, 수경/조경 시설 등을 포함한 매각으로 인해 향후 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가를 기준으로 적정 수준의 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

(단, 대항력 있는 임차인 김태정 씨의 보증금 20,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로, 이는 실제 입찰가 결정 시 중요한 고려 사항이 됩니다. 현재 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정하나, 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

감정가: 1,363,980,500원

추정 입찰가: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 1,091,184,400원 ~ 1,227,582,450원)

참고: 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 상세한 권리 분석(특히 임차인 관련), 주변 시세 조사, 본 물건의 가치 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.