나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20282 [1] 충청남도 공주시 유구읍 구계리 399 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1,2)는 충청남도공주시 유구읍 구계리 소재 ""구계리2구 마을회관"" 북동측 인근 및 기호(3)은 유구읍 세동리 소재 ""큰골마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사지의 토지로서, 기호(1,2)는 묵전상태이고, 기호(3)은 답으로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건기호(1,2)는 지적도상 맹지이나 기호(1)는 본건 북동측으로 인접토지를 통하여 접근가능하고, 기호(2)는 기호(1) 토지를 통하여 접근가능함.
- 기호(3) 토지는 본건 남동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 소하천구역(산막골천){소하천정비법}, 소하천예정지(산막골천){소하천정비법}
기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 소하천구역(산막골천){소하천정비법},
기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 도로구역(도로구역){도로법}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2025타경20282 (1)

1.2. 소재지

충청남도 공주시 유구읍 구계리 399

1.3. 용도

전 (밭)

1.4. 감정가

131,440,000 원

1.5. 토지면적

1690. 00㎡ (약 511.19평)

1.6. 토지 지분

1690㎡ (전체)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.8. 건물면적

0. 00㎡

1.9. 건물 지분

0㎡

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 매각대상

토지매각

1.12. 경매구분

부동산임의경매

1.13. 채권자

이OO

1.14. 특이사항

농지취득자격증명 (필요)

1.15. 주의사항

일괄매각. 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수) 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 공주시 유구읍 구계리 소재 ""구계리2구 마을회관"" 북동측 인근에 위치합니다. 구계리는 조선 말기에 구치고개가 뚫리면서 사람들이 많이 왕래하게 되어 구치라고 불리던 것을, 아홉 개의 내가 합쳐지는 곳이라 하여 구계로 바꾸어 부르게 되었다는 유래가 있습니다. 주변 지역은 농경지, 단독주택 및 자연림이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 (1,2) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 (1)은 북동측 인접토지를 통하여 접근이 가능하고, 기호 (2)는 기호 (1) 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호 (3) 토지는 본 건 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김정선 (2013.03.14.)

* 근저당: 이양헌 (2019.06.12.) - 금 300,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권 이전 청구권 가등기: 이양헌 (2023.03.30.)

* 가압류: 유성건설주식회사 (2024.01.31.) - 금 3,000,000,000원 (말소)

* 임의경매: 이양헌 (2025.05.12.) - 금 175,000,000원 (본건 경매개시결정)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,300,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (2019.06.12. 접수) 입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 내용상 말소될 권리들입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요만 명시되어 있으며, 상세 내용은 별도 확인 필요)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이해관계인 부재로 임대 내역 미상입니다. 현재 등재된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지인 유구읍 구계리는 농경지와 자연림이 어우러진 농촌 지역의 특성을 보입니다. 또한, 유구읍은 과거 섬유산업의 중심지였으며, 현재는 폐산업시설을 문화예술공간으로 조성하는 사업 등이 추진되고 있어 지역 활성화 노력이 진행 중입니다. 유구전통시장 및 벽화거리와 같은 지역 특색을 살린 관광 자원도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 유구읍 소재지 내에는 전통시장 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 토지 용도가 '전'으로 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 원상회복 명령 가능성

농지 불법 전용 등의 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 맹지 (일부 토지)

토지 기호 (1,2)는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다. 도로 접근성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호 (1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천구역 및 소하천 예정지.

* 기호 (3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 도로구역.

가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용에 제한이 있습니다. 또한, 소하천 구역 및 도로구역 지정은 해당 토지의 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 재해 위험

과거(2025년 7월) 유구읍 일대에 집중호우로 인한 침수 및 유구천 범람 피해가 발생한 사례가 있습니다. 이에 따라 해당 지역의 자연재해(홍수, 침수 등) 위험성을 고려해야 합니다.

6.6. 다수의 권리관계

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으나, 총 채무액이 33억 원 이상으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수할 수 있는 권리는 없지만, 경매 신청의 원인이 된 채권 및 기타 권리 관계를 파악하는 데 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 공주시 유구읍 구계리에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 131,440,000원입니다. 농지라는 특성상 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 일부 토지는 맹지에 해당하며, 가축사육 제한, 소하천 구역, 도로구역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다. 과거 집중호우로 인한 침수 피해 사례가 있는 지역이므로 재해 위험도 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 토지 자체의 면적과 주변 환경, 그리고 유구읍의 지역 개발 및 문화재생 노력 등은 잠재적인 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 넓은 토지 확보 기회

* 유구읍의 섬유 산업 역사 기반 문화재생 사업과의 연계 가능성

* 지역의 전통 시장 및 벽화거리 등 문화 관광 자원 인접

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지 포함, 토지이용 제한 다수, 과거 침수 이력 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 말소기준권리 이전에 다수의 선순위 권리는 없으나, 채무 총액이 매우 높다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 고려하되, 실제 현장 조사 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 산정은 인수 보증금 0원을 기준으로 하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.