나이스옥션 법원경매 천안 2025타경494 [1] 충청남도 아산시 영인면 역리 109 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경494 [1] 충청남도 아산시 영인면 역리 109 단독주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매3계 2025타경494 | 소재지: 충청남도 아산시 영인면 역리 109 | 감정가: 756,437,900원 | 최저가: 370,655,000원 | 용도: 단독주택

1. 아산시 영인면 역리 109 단독주택 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경494 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 역리 109

용도: 단독주택

감정가: 756,437,900원

토지면적: 3808.00㎡ (약 1152.01 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.23㎡ (약 60.27 평)

건물 제시외면적: 72.20㎡ (약 21.84 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 아OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항:

1. 제시외 건물 및 태양광 설비는 포함하여 일괄매각합니다. (단, 이동 가능한 비닐하우스 및 계사는 제외)

2. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

3. 4번 물건(토지)은 공부상 '전'이나 현황 '일부 도로'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 아산시 영인면 역리 소재 역말마을 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 각종 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

맹지인 기호 3 토지를 제외한 나머지 토지는 중소형 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다. 토지의 이용 상태는 기호 1 토지는 현황 주거용 건부지로 사용되고 있으며, 기호 3 토지는 현황 전으로 이용 중입니다. 기호 4 토지는 부정형의 완경사지이나 일부가 도로로 이용되고 있으며, 기호 5, 6, 7 토지는 도로로 이용 중입니다. 기호 1 토지는 아스콘 포장된 기호 5, 6, 7 토지를 진입로로 이용하고 있으며, 기호 4 토지는 북측으로 3~4m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 정OO이며, 채권자는 아OOOOOOOO입니다. 권리관계 분석 시, 등기부등본 상 권리 내역을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, '특이사항'에 명시된 '법정지상권' 가능성은 건물의 소유권과 토지 이용 권한에 대한 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 건물이 경매 등으로 소유자를 달리하게 되었을 때, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 막을 수 없게 되어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이 부분에 대한 상세한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건은 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 속해 있습니다. 아산시 영인면은 농경지와 임야가 넓게 분포하는 지역으로, 전원생활을 희망하는 수요와 일부 공장 지역이 혼재되어 있습니다. 인근에 대규모 산업단지가 밀집해 있지는 않으나, 크고 작은 공장들이 산재해 있어 근로자들의 주거 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

아산시의 가축사육 제한 구역 규정은 지역에 따라 다소 완화되거나 강화되는 추세가 있어, 물건지 주변의 구체적인 가축사육 제한 거리 및 규제를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 검색된 정보에 따르면, 아산시의 가축사육 제한 구역은 하천 경계로부터 일정 거리 이내, 또는 특정 축종에 따라 제한 거리가 적용됩니다. 따라서 주변 지역에 악취나 소음 등을 유발할 수 있는 혐오시설의 존재 여부는 현장 방문 또는 추가적인 정보 수집을 통해 확인해야 합니다.

5. 생활정보

아산시 영인면 역리 소재 물건지는 순수 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 아산 시내 또는 인근 도시로의 접근이 가능하며, 도보 또는 대중교통만으로는 생활 편의 시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

주변 학교, 병원, 마트 등 생활 필수 시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 상세하게 나타나지 않아, 네이버 지도 등 외부 지도 서비스를 활용하여 주변 1~2km 이내의 학교, 병원, 상업 시설, 대중교통망 등을 추가로 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본건 토지 중 일부는 공부상 '전'으로 되어 있어 농지법에 따른 취득 자격이 필요하며, 이를 미제출 시 경매 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 신속하게 해당 서류를 발급받아 제출해야 합니다.

또한, '법정지상권' 가능성도 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 법정지상권이 성립되면 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 이는 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. '맹지'로 언급된 기호 3 토지의 경우, 실제 접근성과 이용 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 더불어 '제시외 건물' 및 '태양광 설비' 포함 매각 조건은 철거 또는 이전 설치 등에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 비교적 신축(2020년 사용승인)인 단독주택을 일괄 매각하는 건입니다. 순수 농촌 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 가능성, 일부 맹지 및 도로 이용 토지 등 권리 및 이용상의 복잡성을 내포하고 있습니다. 토지 면적이 넓고 주택의 신축 연도를 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 가능성은 있으나, 이러한 제약 조건들을 명확히 해소하고 추가적인 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적은 향후 건축, 증축, 또는 분할 매각 등을 통한 활용 가능성을 높여줍니다. 2020년에 사용 승인된 단독주택은 비교적 최신 건물이므로 즉시 수리가 필요한 정도는 아닐 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 전원주택 부지로서의 매력을 가질 수 있습니다. 또한, 주변 공장 지역과의 인접성은 임대 수익(예: 공장 관계자 숙소) 창출 가능성을 시사합니다. 다만, 이러한 잠재력을 현실화하기 위해서는 법정지상권 문제 해결, 농지 취득 자격 확보, 그리고 주변 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필수적입니다.

법원 정보

천안지원 경매3계