나이스옥션 법원경매 논산 2025타경417 [1] 충청남도 논산시 연산면 신양리 산45 임야 경매
매각기일: 2025-12-22
물건 개요
나이스옥션 법원경매 논산 2025타경417 [1] 충청남도 논산시 연산면 신양리 산45 임야 경매
- 사건번호: 2025타경417
- 주소: 충청남도 논산시 연산면 신양리 산45
- 용도: 임야
논산지원 경매1계 2025타경417 | 소재지: 충청남도 논산시 연산면 신양리 산45 | 감정가: 1,194,675,000원 | 최저가: 1,194,675,000원 | 용도: 임야
1. 사건번호 2025타경417 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 논산지원 2025타경417 (1)
소재지: 충청남도 논산시 연산면 신양리 3-12
용도: 임야
감정가: 1,194,675,000원
토지면적: 92,987.00㎡ (약 28,129.82평)
토지 지분율: (제시된 정보에 따라 전체 면적에 대한 매각으로 간주)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 김OO
채무자: 주OOOOOOOOOOOO
채권자: 주OO
주의사항: 1.일괄매각 (토지매각 대상이나 일괄매각 조건 포함)
2. 목록1 공부상 '임야'이나 현황은 '도로 및 임야', 목록2 공부상 '임야'이나 현황은 '임야 및 일부 도로, 일부 통행로'
1.2. 감정평가서 요약
위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 논산시 연산면 신암리 소재 "황룡전원마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통상황: 본건 임야 중 일부는 노폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접하나, 일부 토지는 현재 "임야" 상태로 차량 접근이 어려운 상황입니다. 인근 공도에 시내버스정류장이 소재하나, 전반적인 대중교통 이용 편의성은 양호하지 못한 것으로 판단됩니다.
형태 및 이용상태: 지적도상 주택 용지 등으로 분할되어 있는 것으로 보이나, 현재는 "임야" 상태로 이용되고 있습니다.
인접 도로상태: 일부 임야가 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
기호1): 계획관리지역, 농림지역(2023-01-20), 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 임업용산지(보전산지), 준보전산지.
기호2~12): 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 임업용산지(보전산지).
제시목록 외의 물건: 지상에 자생하는 수목은 거래 관행상 평가에서 제외되었습니다.
공부와의 차이: 공부상 내용과 현황 간에 별다른 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.
기타 참고사항: 외관상 분묘는 보이지 않으나, 수목에 가려진 분묘가 있을 수 있으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다. 지상에 생육하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
1.3. 입지조건
본건은 충청남도 논산시 연산면 신양리에 위치하며, "황룡전원마을" 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 차량으로의 접근성은 일부 도로에 접해있으나, 전반적으로 "임야" 상태의 지목으로 인해 제약이 있을 수 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 있지만, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 지적도상 주택 용지로 분할된 부분이 있으나, 현황은 임야로 이용 중입니다. 북쪽으로는 산이 있는 아늑한 농촌 지역의 경관을 가지고 있습니다. "신양리 박사촌"이라 불리는 주말 농장 및 전원주택 단지가 형성되어 있어, 귀농·귀촌 인구가 유입되고 있는 지역적 특성이 있습니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무 불이행 시 담보권 실행을 통해 진행되는 경매로, 일반적으로 매각으로 인해 기존의 근저당, 가압류 등은 소멸되고 낙찰자가 새로운 권리만 인수하게 됩니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 있는지, 유치권이나 법정지상권 등 특수 권리 관계가 있는지 여부는 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다. 본건의 경우, 채권자는 주OO, 채무자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 소유자는 김OO입니다.
1.5. 상권분석
본건이 위치한 논산시 연산면 신양리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 단독주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있습니다. 따라서 별도의 상권 형성은 미미한 수준으로 볼 수 있습니다. 다만, 인근 "황룡전원마을" 및 "신양리 박사촌" 지역에 거주하는 주민들을 대상으로 하는 소규모 편의점이나 식당 등은 존재할 수 있습니다. 연산면 소재지나 논산 시내로 이동해야 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.
1.6. 생활정보
본건 주변은 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. "황룡전원마을" 및 "신양리 박사촌"과 같이 전원생활을 추구하는 주민들이 거주하고 있어, 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 분들에게는 적합할 수 있습니다. 교육 시설로는 인근 초등학교(예: 연산초등학교 등)가 있으나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다. 의료 시설의 경우, 가까운 면 소재지나 논산 시내 병원을 이용해야 할 것으로 보이며, 차량 이동이 필수적입니다. 농촌 체험 휴양 마을 등 일부 관광 자원도 인근에 존재할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 도로 접근성 및 현황: 공부상 '임야'이나 현황은 '도로 및 임야', '임야 및 일부 도로, 일부 통행로'로 표기되어 있어, 도로 이용에 따른 경계 문제나 통행권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 차량 접근성이 양호하지 않은 점은 이용 및 개발에 불편을 초래할 수 있습니다.
2. 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역, 농림지역, 임업용산지(보전산지), 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한이 적용되고 있어, 개발 행위에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 농림지역 및 보전산지 지정은 건축이나 토지 개발을 제한하는 주요 요인이 됩니다.
3. 분묘 가능성: 보고서에 수목에 가려진 분묘가 있을 수 있다는 주의사항이 기재되어 있어, 묘지 이장 관련 문제 발생 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
4. 지목과 현황의 차이: 지적도상 주택 용지 등으로 분할된 부분이 있음에도 불구하고 현재는 임야 상태인 점은, 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.
1.8. 종합 의견
본건은 충청남도 논산시 연산면 신양리에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. "황룡전원마을" 인근에 위치하며, 귀농·귀촌 인구가 유입되는 지역으로 전원생활 또는 주말 농장 부지로의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 11억 9천여만 원으로, 토지 면적이 넓어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 토지 이용 현황, 도로 접근성, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한, 분묘 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 '임야' 상태의 지목과 '도로 및 임야', '임야 및 일부 도로, 일부 통행로'로 표기된 현황, 그리고 낮은 대중교통 접근성은 주요 고려 사항입니다.
1.9. 투자 포인트
1. 넓은 토지 면적: 9만 2천여 평방미터에 달하는 넓은 면적은 향후 개발 가능성이나 대규모 농장 운영 등 다양한 활용 잠재력을 가집니다.
2. 전원생활 및 귀촌 수요: "신양리 박사촌" 등 전원생활 단지가 형성되고 귀농·귀촌 인구가 유입되는 지역 특성상, 전원 주택 단지 조성이나 농업 관련 사업 부지로의 활용 가능성이 있습니다.
3. 지역 개발 가능성: 논산시 연산면 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다.
4. 저평가된 임야: 현재 '임야' 상태와 개발 제한 등으로 인해 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 향후 규제 완화 또는 개발 수요 발생 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.
이 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 충분한 현장 조사와 전문가의 법률 및 세무 상담을 통해 이루어져야 합니다.
법원 정보
논산지원 경매1계