나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502349 [1] 세종특별자치시 전의면 달전리 159-1 묘지관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전의면 달전리 소재 ""달전2구마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 대중교통시설 등이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 완경사지의 2필 일단의 사다리형 토지로서, ""상업기타건부지""로 이용중임.
일련번호(3) : 완경사지의 사다리형 토지로서, ""부속토지 및 현황 도로""로 이용중임.
일련번호(4) : 완경사지의 부정형 토지로서, ""자연림, 수목장림 및 현황 도로""로 이용중임.
일련번호(5) : 완경사지의 부정형 토지로서, ""부속토지""로 이용중임.
일련번호(6) : 완경사지의 부정형 토지로서, ""도로""로 이용중임.
일련번호(7) : 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""토지임야"" 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) : 남동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로인 일련번호(6)이 소재하며, 일련번호(5)를 통해 진·출입함.
일련번호(3) : 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하나, 고저차로 인해 직접적인 진·출입은 불가능함.
일련번호(4) : 북서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접하며, 본건 일부를 관통함.
일련번호(5) : 남동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접함.
일련번호(7) : 동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 생산관리지역,성장관리계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) : 농림지역,성장관리계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>
일련번호(4) : 농림지역,보전관리지역,성장관리계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>,임업진흥권역<임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률>
일련번호(5) : 농림지역,성장관리계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>,임업진흥권역<임업 및 산촌 진흥촉진에 관한
법률>
일련번호(6) : 농림지역,보전관리지역,성장관리계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업진흥권역<임업 및 산촌
진흥촉진에 관한 법률>
일련번호(7) : 보전관리지역,성장관리계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참조.

공부와의 차이

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(8) 주건물 : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 징크판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

일련번호(8) 부속건물 : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 징크판넬 마감 등,
내벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

일련번호(9) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 징크판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(8) 주건물 : 묘지관련시설(사무실) 등의 구조임.
일련번호(8) 부속건물 : 화장실 등의 구조임.
일련번호(9) : 묘지관련시설(사무실) 등의 구조임.
※ 기준시점 현재 유치권행사로 인해 운행중단된 상태임.
세부적인 내부이용은 ""건축물현황도"" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.
※ 폐문부재로 인해 탐문조사에 의하였으니, 부대설비는 별도 확인을 요함.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 수목 및 관정 포함
- 목록1 제시외 창고는 매각 제외
- 목록3,4 현황상 일부는 '도로'로 이용중임
- 주식회사 금강환경건설이 공사대금 금 3,149,850,000원의 유치권신고서(2025. 7. 21.자)를 제출함
- 소유권을 경매로 인수하였더라도 수목장 운영에 필요한 허가권까지 승계되는 것은 아니므로, 기존 장사시설 폐지 신고 처리 후 별도의 설치신고를 득하여야 함(첨부된 세종특별자치시 사실조회 회보서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경502349 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 세종특별자치시 전의면 달전리 159-1번지이며, 용도는 묘지관련시설입니다.

감정평가액은 2,833,041,000원입니다.

토지는 총 17,096.00㎡ (약 5,171.74평)이며, 건물 면적은 246.00㎡ (약 74.42평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 백OOOOOOOOOOO (백제새마을금고)입니다.

본 물건은 중복사건, 유치권, 대항력있는임차인, 공동담보, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 전의면 달전리 소재 ""달전2구마을회관"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 대중교통시설이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 총 7필지로 구성되어 있으며, 일련번호(1,2)는 완경사지의 사다리형 토지로서 "상업기타건부지"로 이용 중입니다. 일련번호(3)은 완경사지의 사다리형 토지로 "부속토지 및 현황 도로"로 이용되고 있습니다. 일련번호(4)는 완경사지의 부정형 토지로서 "자연림, 수목장림 및 현황 도로"로 이용 중입니다. 일련번호(5)는 완경사지의 부정형 토지로서 "부속토지"로, 일련번호(6)은 완경사지의 부정형 토지로서 "도로"로 이용되고 있습니다. 일련번호(7)은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 "토지임야" 상태입니다.

2.4. 도로 상태

일련번호(1,2) 토지는 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로인 일련번호(6)을 통해 진출입이 가능합니다. 일련번호(3) 토지는 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하나 고저차로 인해 직접적인 진출입은 어렵습니다. 일련번호(4) 토지는 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접하며, 본건 일부를 관통하는 형태로 되어 있습니다. 일련번호(5) 토지는 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접합니다. 일련번호(7) 토지는 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로인 일련번호(6)과 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 임업진흥권역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 등 다양한 지역 및 지구에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 최근에는 우리불교조계종극락사 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2019년 10월 17일 접수된 백제새마을금고의 근저당권 (을5, 720,000,000원)입니다. 이 외에 백제새마을금고의 근저당권 및 지상권설정, 윤종성, 정준이, 지숙현, 장희정, 주식회사 금강환경건설의 가압류, 윤종성, 백제의 임의경매, 윤종성의 근저당권, 주식회사 메모리얼의 강제경매 등 다수의 권리들이 등기되었으나, 현재 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 토지 등기부상 채권 총액은 5,356,233,803원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물은 2022년 3월 31일 우리불교조계종극락사 명의로 소유권 보존 등기되었습니다. 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 백제새마을금고의 근저당권 (을1, 720,000,000원)입니다. 건물 등기부상에도 백제새마을금고의 근저당권, 정준이, 지숙현, 장희정, 윤종성, 주식회사 금강환경건설의 가압류, 백제의 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 현재 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 건물 등기부상 채권 총액은 4,796,233,803원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 심재호가 등재되어 있으며, 2022년 4월 6일 전입하였습니다. 대항력은 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 확인 및 잠재적 인수 위험이 존재합니다.

3.4. 특이사항 및 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리보다 선순위라도 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 주식회사 금강환경건설이 총 공사대금 3,149,850,000원에 대한 유치권을 신고하였으므로, 이 유치권의 효력 및 인수 여부에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 대항력있는 임차인 심 의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 건물에 위반건축물 존재 여부도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 묘지관련시설로 지정되어 있으며, 주변이 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 구성된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업시설이나 주거지역의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 인근의 마을회관 존재를 고려할 때 소규모 지역 커뮤니티의 배후를 예상할 수 있으나, 현재로서는 활발한 상권 형성은 어려워 보입니다. 그러나 장기적으로 세종시의 개발 및 인구 유입에 따른 잠재적 가치 상승 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 차량 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다. 인근에 마을회관이 소재하여 기본적인 지역 공동체 시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대규모 생활 편의 시설이나 쇼핑, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 금강환경건설이 3,149,850,000원의 공사대금 유치권을 신고하여, 해당 유치권이 유효할 경우 경매 절차 및 낙찰가의 상한선에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 심 은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 문제가 발생할 수 있습니다.

* 수목장 운영 허가권: 소유권을 취득하더라도 수목장 운영에 필요한 허가권은 별도로 승계되지 않습니다. 기존 장사시설 폐지 신고 후 별도의 설치 신고를 득해야 하는 행정적 절차와 비용이 수반됩니다.

* 위반건축물: 특이사항에 위반건축물이 언급되어 있어, 현장 조사 및 건축물대장 등을 통해 정확한 위반 내용을 파악하고 이에 따른 이행강제금 등 추후 부담이 될 수 있는 사항을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 용도지역 및 제한사항(가축사육제한, 임업용산지 등)으로 인해 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 일부 토지가 현황상 도로로 이용 중이라는 점은 토지 경계 및 이용에 관한 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 중복사건: 관련 중복사건이 존재하여 경매 절차가 복잡해질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 묘지관련시설을 포함하고 있으나, 고액의 유치권 신고와 보증금 없는 대항력있는 임차인 존재, 수목장 운영 허가권의 별도 승계 필요성 등 다수의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 유치권 금액이 감정평가액을 초과하므로, 유치권의 효력 및 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 17,096㎡ (약 5,172평)의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점은 장점입니다.

* 기존 시설 활용: 묘지관련시설이 이미 갖춰져 있어, 관련 업종으로의 사업 전환 또는 확장을 고려할 경우 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 세종시 인근 입지: 세종시라는 행정중심복합도시의 성장 잠재력을 기반으로 한 장기적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하는 데에는 상당한 주의가 필요합니다. 현재 감정평가액(2,833,041,000원)보다 훨씬 높은 금액(3,149,850,000원)의 유치권이 신고되어 있으며, 이는 낙찰 이후 인수해야 할 가능성이 있거나, 유치권자의 권리 행사에 따라 경매 자체에 영향을 미칠 수 있는 중대한 요소입니다. 또한, 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재, 수목장 운영 허가권 관련 행정 절차, 위반건축물 문제 등 추가적으로 고려해야 할 비용과 위험이 존재합니다.

따라서, 본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 잠재적 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수는 있으나, 위에 열거된 여러 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 할 것입니다. 본 물건의 입찰을 고려하신다면, 반드시 공신력 있는 법률 전문가와 함께 유치권의 효력 및 해결 방안, 임차인 문제, 건축 관련 하자 등을 면밀히 검토하신 후, 실질적인 총 투입 비용을 고려한 전략적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.