나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30546 [1] 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 ""음성하이텍일반산업단지"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장이 주를 이루는 소규모 공장지대로서 산업단지, 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 주위일대와 등고이며, 공업용 건부지로 이용 중임.
기호(5): 부정형의 토지로서 도로(공용사도) 로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 기호(5)와 연계하여 노폭 약 5~6 미터의 도로와 접합

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역(2024-09-27),성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>
기호(2):계획관리지역(2024-09-27),성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서(사용승인일:2017.9.22)
내외벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시창호 등

기호(3) : 일반철골구조 판넬지붕 단충건물로서(사용승인일:2017.9.22)
내외벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시창호 등

기호(4) : 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층건물로서(사용승인일:2017.9.22)
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호(2) 공장, 기호(3) 공장(창고)로 이용 중임.
기호(4) : 사무실 및 화장실로 이용 중임.

설비내역

기호(4): 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호(2-4): 전기설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도, 사진용지"" 와 같이 부합물 및 종물이 소재하나, 구조, 이용상황 등으로 보아 본건에 사용수익처분에 별영향 없겠음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 지상 제시외 창고, 창고, 창고, 창고, 입구창고, 창고, 샤워실, 창고, 휀스, 관정(1-1,1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,1-10) 매각 포함
-목록2 내 제시외 기계기구 11식(2-1) 매각 포함
-목록1 내 제시외 이동이 용이한 천막창고, 이동식 컨테이너 5동(철제계단포함), 다량의 원제료 제품 매각 제외
-목록1 내 제시외 마당포장, 담장(울타리), 대문(자바라) 토지에 포함 매각
-기계기구 4 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 충주지원 2025타경30546 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10-3

* 용도: 공장

* 감정가: 1,605,021,410원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 4082.00㎡ (약 1234.8평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 총 면적: 727.50㎡ (약 220.0평)

* 건물 (가동, 공장): 493.50㎡ (약 149.3평)

* 건물 (나동, 공장/창고): 150.00㎡ (약 45.4평)

* 건물 (다동, 공장/사무실): 84.00㎡ (약 25.4평)

* 건물 제시외 면적: 777.80㎡ (매각 포함/제외 사항 별도 확인 필요)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 소재 음성하이텍일반산업단지 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장이 주를 이루는 소규모 공장지대로서 산업단지, 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다. 본건은 하이텍산단로 36-30 (삼성면 상곡리)에 접하고 있으며, 기호(5) 토지(도로)와 연계하여 노폭 약 5~6 미터의 도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

기호(1) 토지는 부정형의 토지로서 주위일대와 등고하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(5) 토지는 부정형의 토지로서 도로(공용사도)로 이용되고 있습니다.

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 채권 총액)

말소기준권리는 2019년 4월 29일 접수된 중소기업은행 근저당권(을16)입니다.

토지 등기부 채권 총액은 약 1,912,589,120원이며, 건물 등기부 채권 총액은 약 1,892,589,120원입니다.

감정가 대비 채권 총액이 높아 채무가 과다한 상태입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 장용진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2019-01-04

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025-08-12. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 배당 결과에 따라 인수 여부 최종 확인 필요.

* 임차인: 주식회사에스와이테크

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 2025-07-21, 배당신고일자 2025-08-12. 대항력 없어 배당에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각 조건

* 일괄매각: 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 매각 포함 제시외 물건: 목록1 지상 창고, 샤워실, 휀스, 관정(1-1~1-10) 일체, 목록2 내 기계기구 11식(2-1)이 매각에 포함됩니다. 마당포장, 담장(울타리), 대문(자바라)도 토지에 포함 매각됩니다.

* 매각 제외 제시외 물건: 목록1 내 이동이 용이한 천막창고, 이동식 컨테이너 5동(철제계단포함), 다량의 원재료 제품은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 음성군 삼성면 일대는 음성하이텍일반산업단지를 중심으로 중소 규모의 공장들이 밀집된 지역입니다. 농경지 및 임야가 혼재되어 있습니다.

4.2. 산업 연관성

산업단지 내 또는 인근에 위치한 공장으로서, 관련 산업체와의 생산 및 물류 활동에서 시너지를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

해당 지역은 산업단지 내 위치로 인해 도심의 백화점, 대형마트, 종합병원 등 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 차량을 이용할 경우 통상적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 관련 공업 시설들이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크 (임차인)

대항력 있는 임차인 장용진이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크 (소재 불명 기계기구)

제시외 기계기구 중 4식이 소재 불명으로 파악되었습니다. 해당 기계기구의 정확한 현황 파악 및 처리에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6.3. 법규 및 행위 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면의 산업단지 인근에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 다수의 건물로 구성되어 있어 생산 시설로서의 잠재력이 있습니다. 교통 접근성도 양호한 편입니다.

등기부 상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 소재 불명 기계기구 등은 낙찰 후 인수 시 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접 입지: 음성하이텍일반산업단지 인근으로, 관련 산업 생태계 내에서의 사업 확장 및 운영 용이.

* 넓은 토지 면적: 4082.00㎡의 넓은 부지로, 증축, 야적장, 주차 공간 확보 등 다양한 활용 가능성.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하고 관리가 용이합니다.

* 제시외 포함: 다수의 창고, 관정 등 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,605,021,410원

인수 보증금: 0원 (제시된 내용 기준)

예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 일반적인 경매 시장 상황과 본 건의 특성(공장 용도, 대항력 있는 임차인, 소재 불명 기계기구 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있습니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 유사 물건 낙찰 사례 분석, 시장 동향 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

보수적 접근 시 예상 입찰가는 약 1,284,017,128원 수준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.