나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3470 [1] 대전광역시 서구 도안동 1772 럭키프라자2 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재‘가수원네거리’북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용빌딩, 주상용건물, 대규모 아파트단지 등으로 형성된 정비된 상업지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물내 1층 115호로서,
(사용승인 : 2018.01.16.)
외 벽 : 외장석재 마감 등
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도 '제1종근린생활시설(소매점)'이고, 현황 '음식점(상호:교반)'으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로, 서측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 용도 '제1종근린생활시설(소매점)이고, 현황 '음식점(상호:교반)'으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3470 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 540,000,000원

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1772 럭키프라자2 1층115호 (신주소: 대전광역시 서구 도안동로11번길 33 (도안동) 1층115호)

용도 (공부상): 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

용도 (현황): 음식점 (상호: 교반)

토지 면적: 21.01㎡ (약 6.36평)

건물 면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

1.3. 1.건축물 일반 현황

건물 명칭: 럭키프라자2

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 지하1층, 지상5층

총 호실 수: 37호

건축물 사용승인일: 2018.01.16

전체 대지 면적: 1,454.5㎡ (약 439.90평)

전체 연면적: 5,455.36㎡ (약 1,649.08평)

1.3. 2.본건 전유부 면적

본건 토지 지분 면적: 21.0076㎡ (약 6.36평)

본건 건물 지분 면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ‘가수원네거리’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩, 주상용 건물, 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 정비된 상업지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측과 남측으로는 중로, 서측으로는 보행자 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 상세

토지는 간선도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 전북은행의 근저당권(2018.02.14. 접수, 채권최고액 324,000,000원)입니다.

이 외 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 324,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 별도 기재 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2021.07.07

확정일자: 2021.07.07

배당신고일자: 2025.05.12

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 없음

상기 임차인 김 의 경우 대항력이 없어 임차보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

따라서, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 ‘가수원네거리’ 인근의 정비된 상업지역 내에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 수요와 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

4.2. 현재 점포 현황

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 ‘음식점(상호:교반)’으로 이용 중에 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동이 활발함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건은 가수원네거리 인근 상업 지역에 위치하며, 주변 상업용 빌딩 및 대규모 아파트 단지 조성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 내에서 상세 시설 정보는 확인되지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 차이

공부상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황은 '음식점'으로 이용 중입니다. 이는 일반적인 상가 건물의 경우 흔히 발생할 수 있는 사항이며, 업종 전환 시에는 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

전반적인 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 경매 절차 진행에 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 특수 채권에 해당될 수 있으며, 매수 시 관련 절차나 유의사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도안동의 '럭키프라자2' 내 1층 상가로, 배우 주거 지역인 아파트 단지에 인접하여 상권이 형성된 곳에 위치합니다.

2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 현재 음식점으로 성업 중인 것으로 파악됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸되어 명도 및 인수되는 권리가 없어 매우 깔끔한 물건입니다.

유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 권리관계가 명확하여 향후 투자 또는 실사용 목적으로 접근하기에 유리한 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대규모 아파트 단지 인근의 활성화된 상업지역에 위치하여 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 건물 상태: 2018년 준공된 신축 상가 건물 내 위치하여 건물 노후도가 적습니다.

* 권리관계: 모든 권리관계가 소멸되어 인수되는 임차보증금 및 권리가 없습니다.

* 현황: 현재 성업 중인 음식점으로 영업권 프리미엄을 기대할 수 있거나, 다른 업종으로 전환 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시세, 예상 수익률, 본건의 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.