나이스옥션 법원경매 충주 2025타경989 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 492-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 ""돌뫼마을회관"" 북동측 원거리방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주위는 전답지가 주를 이루며 배후로 자연림이 있으며, 그외 공장이 일부 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 본건의 북서측 방향으로 충청대로(왕복4차선의 아스팔트 포장도로)에 접할 수 있음.

형태 및 이용상태

기호 1,2,3 공히 부정형의 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2 는 직접접하는 도로가 없으며, 기호 2는 남서측 방향으로 노폭 3~4m 정도의 비포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호 1은 공부상 지목 '답' 이나 현황은 '전' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~3 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
-목록 1 공부상 지목은 '답'이나 현황 '전'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경989 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 492-1

용도: 전

감정가: 41,780,500 원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 현OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5081.00㎡ (약 1537.35 평)

매각 지분 면적: 387.68㎡ (약 117.27 평)

건물 면적: 0㎡

1.3. 입지조건

본 건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 "돌뫼마을회관" 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위는 전답지가 주를 이루며 배후에는 자연림이 있고, 일부 공장도 소재하고 있습니다.

일반 차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로인 충청대로에 접할 수 있습니다.

1.4. 형태 및 이용 상태

본 건은 부정형의 토지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용되고 있어 지목과 현황이 다릅니다.

1.5. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없습니다.

말소기준권리: 2025년 5월 12일 접수된 현호섭의 16번 지명원 지분 강제경매 (금액: 1,615,101,369원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기사항증명서상 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으나, 일반적인 경우 지상권 등은 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있습니다. (제공된 정보에는 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.)

등기부채권 총액: 199,523,447원.

1.6. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

본 건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.

공유자 우선매수 신고, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별 매각 조건이 있습니다.

일괄매각 조건이 명시되어 있으나, 매각대상은 토지 일부 지분입니다.

2. 주변환경 및 이용계획

2.1. 주위환경

본 건 인근은 농경지(전, 답)가 넓게 분포하고 있으며, 뒤편으로는 자연림이 형성되어 있습니다. 일부 공장 시설도 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 일반 차량의 접근이 가능합니다. 북서측 방향으로 폭 4차선의 충청대로가 있어 주요 도로로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건(기호 1, 2)은 직접적으로 접하는 도로가 없는 상태입니다. 다만, 기호 2 토지 남서측으로 노폭 3~4m 정도의 비포장도로가 소재하고 있습니다. 이 점은 토지 이용 및 접근성에 중요한 고려사항입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건은 계획관리지역에 속해 있으며, 성장관리계획구역(2024-01-26) 및 가축사육제한구역(모든 가축)으로 지정되어 있습니다. 따라서 건축 및 토지 이용에 대한 관련 법규를 준수해야 합니다.

2.5. 주변 시설 정보

본 건이 위치한 충주시 주덕읍 대곡리 일대는 주로 농경지와 자연녹지 지역으로 구성되어 있습니다. 인근에 충주지식산업센터가 소재하고 있어 일부 근린생활시설 이용이 가능합니다. 또한, 충주시는 전반적으로 관광지 개발을 활발히 하고 있으며, 문성자연휴양림, 탄금대, 수주팔봉 등 다양한 관광 명소가 있습니다.

하지만, 특정 검색 결과에서 충주시 주덕읍 인근의 폐업 리조트나 폐공장 터 등 과거 혐오시설 또는 방치된 시설에 대한 언급이 있었습니다. 해당 검색 결과는 본 건과는 직접적인 관련이 없거나 다른 지역을 지칭할 가능성이 높으나, 해당 지역의 개발 계획이나 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

3. 잠재적 리스크 및 고려사항

3.1. 농지취득자격증명 미비 위험

본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수인은 입찰 보증금을 몰수당하는 큰 불이익을 받을 수 있습니다.

3.2. 지분 매각으로 인한 제한

토지 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지를 단독으로 사용하거나 개발하는 데 제약이 따릅니다. 공유자와의 협의 또는 지분권 행사 관련하여 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되는 특별 조건이 부여되어 있습니다.

3.3. 맹지 가능성 및 도로 접근성

본 건은 공부상 직접 접하는 도로가 없는 맹지일 가능성이 높습니다. 남서측으로 비포장도로가 있으나, 이를 이용하기 위해서는 인접 토지의 승낙이나 통행권 확보가 필요할 수 있습니다. 이로 인해 토지 이용 및 건축 가능 여부에 제약이 발생할 수 있습니다.

3.4. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '답'(논)이지만 실제로는 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다. 이는 농지 관련 법규 적용이나 향후 이용 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

3.5. 가축사육제한구역

본 건은 모든 가축 사육이 제한되는 구역에 포함되어 있어, 축산업 관련 용도로의 활용은 불가능합니다.

3.6. 공장 인접 지역

주위 환경에 일부 공장이 소재하고 있어, 소음, 분진, 악취 등 공장 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 소재 농경지 일부 지분 매각 건입니다. 왕복 4차선 도로인 충청대로에 인접해 있어 차량 접근성은 비교적 양호한 편입니다. 그러나 직접적인 도로 접면이 없고(맹지 가능성), 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 지분 매각이라는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 공부상 지목과 현황이 다른 점, 가축사육제한구역인 점 또한 고려해야 합니다. 주변에 관광지 및 근린생활시설이 있기는 하나, 농경지가 주를 이루는 지역 특성상 상권 분석이나 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 투자 포인트

5.1. 저평가 가능성

토지 일부 지분 매각으로 인해 전체 토지에 비해 낮은 감정가로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 명확한 리스크 요인들로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

5.2. 개발 잠재력

계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 농지 관련 규제 및 도로 접근성 확보가 전제된다면, 전원주택 부지, 소규모 농장 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 가집니다.

5.3. 충주 지역 발전 가능성

충주시는 최근 관광 인프라 확충 등 지역 발전을 위한 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 지역적 특성이 향후 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 41,780,500원이나, 매각 대상은 전체 토지 면적의 약 7.63%에 해당하는 387.68㎡의 일부 지분입니다. 이에 따라 해당 지분의 감정가 환산액은 약 318만 원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 건은 농지취득자격증명 필수, 맹지 가능성, 지분 매각 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 환산액 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 3,500,000원 ~ 5,000,000원 (본 금액은 감정가를 기준으로 추정한 것이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁률, 시장 상황, 권리 분석 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.