나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1005 [1] 충청북도 충주시 엄정면 신만리 452-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 엄정면 신만리 소재 ""구만리마을"" 북측 인근에 위치하고 있는 부동산
(""잡종지"" 3필지, ""도로"" 2필지)이며, 주위는 농촌마을,농경지,축사,과수원, 임야 등으로
형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1~5) 중 기호1~3은 차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 통과하고 있어 제반
교통상황 보통이며, 기호4,5토지는 ""도로""임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지로서 완경사지에 일부
평탄화 작업하였으나 일부는 수목이 자생하고 있으며, 일부는 경사면임.

2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지로서 완경사지에 대부분
평탄화 작업하였으며,일부는 수목이 자생하고 있으며, 일부는 경사면임.

3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 야적장을 위해 개발한 잡종지이며, 일부는 신축신고
(사무소) 득하고, 건물 건축하여 사용하고 있으나 사용승인 받지 않은 상태의
제시외건물㉠이 소재하고, 제시건물㉠ 주위 부속건물 형태의 제시외건물㉡~㉤
이 소재 하고 있으며, 일부는 잡종지 상태임.

4)기호4,5토지: 토지 형태는 각각 부정형이며,""도로""로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음

2)기호2,3토지: 지적도상 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있으나 옹벽 및 경사 등으로
직접 접근은 기호1토지를 이용하여 접근 하고 있음.

3)기호4,5토지; 세로(가) 도로 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2,3,4,5토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,
젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

※기호3토지 중 일부 신축신고 부분에는 제시외건물㉠~㉤이 소재하고 있음(지적도, 신축신고
부분 배치도, 제시외건물㉠~㉤ 개황도 참조)

공부와의 차이

※기호3토지는 잡종지이나 현황 일부 신축신고 득[제1종근린생활시설(사무소)]하고, 사용승
인 받지 않은 제시외건물이 소재하고 있는 ""대""임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함, 견사,계사, 컨테이너 각 매각제외, 목록7 건물은 사용승인 받지않아 건축물대장에 미등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경1005 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOO

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 신만리 452-2

용도: 근린시설

1.3. 감정가

감정가: 683,840,920원

1.4. 면적

토지면적: 6,107.00㎡ (약 1,847.55평)

토지지분: 6,107㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

건물지분: 33.52㎡

건물 제시외면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 주의사항 및 특이사항

일괄매각. 제시외 건물(휴게소) 포함.

견사, 계사, 컨테이너 각 매각 제외.

목록7 건물은 사용승인 받지 않아 건축물대장에 미등재됨.

현황 일부 신축신고 득[제1종근린생활시설(사무소)]하고, 사용승인 받지 않은 제시외건물이 소재하고 있는 "대"임.

전체 임대관계 미상임.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 엄정면 신만리 소재 "구만리마을" 북측 인근에 위치함.

주위는 농촌마을, 농경지, 축사, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건 토지 중 일부는 차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 통과하여 제반 교통상황 보통임.

기호4,5 토지는 "도로"임.

2.3. 이용상태

토지는 잡종지, 도로 등으로 이용 중이며, 야적장으로 개발되었고 일부 평탄화 작업이 이루어졌으나 경사면 및 수목이 자생하는 구간이 있음.

기호3 토지 중 일부는 신축신고(사무소) 득한 제시외건물이 소재하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부

* 소유권 이전 (김유석, 이종근)

* 근저당권 (수안보농업협동조합, 강남대부캐피탈주식회사) - 말소됨.

* 지상권 설정 (수안보농업협동조합) - 말소됨.

* 가압류 (신용보증기금) - 말소됨.

* 압류 (충주세무서장, 국민건강보험공단) - 말소됨.

* 가압류 (국민은행) - 말소됨.

* 임의경매 개시 결정 (수안보농업협동조합, 강남대부캐피탈) - 말소됨.

* 등기부채권 총액: 482,756,927원

* 건물 등기부

* 소유권 보존 (이종근)

* 임의경매 개시 결정 (수안보농업협동조합) - 말소됨.

* 압류 (충주세무서장) - 말소됨.

* 등기부채권 총액: 0원 (건물 등기부 기준)

3.2. 말소기준권리

을9 (2021.12.08. 근저당권, 수안보농업협동조합)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계 미상.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있음.

* 주변에 축사, 과수원 등이 분포하여 전형적인 농촌 환경을 이루고 있음.

* 지역 경제 활동은 주로 농업에 기반하고 있으며, 상업 시설은 매우 제한적일 것으로 예상됨.

* 인근에 "우림정원"이라는 민간 정원이 위치하나, 직접적인 상권 형성과는 거리가 있음.

* 충주시 엄정면 지역에서 산업폐기물 소각 시설 추진 관련 주민 반발 사례가 있어, 환경 관련 이슈가 잠재적으로 존재할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며 인근 지방도로를 이용할 수 있으나, 대중교통 이용은 불편할 것으로 보임.

* 편의시설: 도심지역의 편의시설 접근은 어려우며, 생활 편의를 위해서는 차량 이용이 필수적임.

* 의료: 병원, 약국 등 의료시설은 차량으로 이동해야 접근 가능함.

* 교육: 주변에 학교 시설에 대한 정보는 제한적이며, 교육 환경은 농촌 지역의 특성을 따를 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 미등기 건물: 목록7 건물은 사용승인 미비로 건축물대장에 미등재되어 있으며, 이는 법적 문제 발생 소지 또는 활용 제약이 될 수 있음.

* 제시외 건물: 견사, 계사, 컨테이너는 매각 제외되므로, 인수 시 별도 처리 방안 마련 필요.

* 용도 불일치: 잡종지로 이용 중인 토지에 일부 신축 신고된 제1종근린생활시설(사무소)이 사용승인 없이 소재하여 현황과 공부상 차이가 존재함.

* 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건: 복잡한 권리관계로 인해 경매 절차 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 환경 이슈: 인근 지역에서 폐기물 소각 시설 추진 관련 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 내 환경 민감성이 높아질 가능성이 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 물건에 대한 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 엄정면의 농촌 지역에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 6억 8천만원대이나, 토지와 건물의 현황 및 공부상 차이, 미등기 건물 소재, 그리고 복잡한 권리관계 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 제시외 건물 중 일부는 매각에서 제외되며, 사용승인 받지 않은 건물이 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 중복병합, 공동담보, 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석에 각별한 주의가 필요합니다. 주변 환경은 농경지, 축사, 임야 등이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역이며, 편의시설 및 대중교통 접근성은 낮은 편입니다. 인근 지역에서 추진되는 산업폐기물 소각 시설에 대한 주민 반발 사례는 환경 관련 이슈에 대한 잠재적 우려를 시사합니다. 전반적으로 투자 가치를 판단하기 위해서는 심도 있는 현장 조사와 함께 관련 법규 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,107㎡(약 1,847.55평)의 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 높은 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지와 건물을 함께 활용하거나 개발할 수 있는 장점이 있습니다.

* 근린시설 용도: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 다양한 용도로 전환 또는 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 상술된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 683,840,920원입니다.

현재 명확한 임차인이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 일반적인 경매 참여 시 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 고려하며 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 약 4억 7천만원 ~ 5억 4천만원 범위 내에서 시장 상황 및 본 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 경매 결과와는 다를 수 있습니다. 반드시 법원 기일 내에 직접 물건을 확인하시고 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.