나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52347 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공공개발로 조성된 상업지구 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 1층 115호로서,

- 외벽 : 라임스톤, 화강석타일 등 석재 외장타일 마감 등
- 내벽 : 인테리어 마감 등
- 바닥 : 타일 마감 등
- 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부 및 현황 근린생활시설(음식점)임. (후면 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 폭 약 33미터 내외, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고, 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-66)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항
부기등기) 존재
2. 본건 부동산 115호와 옆쪽 116호,117호를 통합하여 음식점을 운영하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52347 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 1층115호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 978,000,000원

토지면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

토지지분: 22.646㎡ (약 6.85평)

건물면적: 52.92㎡ (약 16.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군자농업협동조합

특이사항: 별도등기, 115호, 116호, 117호 통합 운영 중

건축물대장상 주요 정보:

- 건물명: 퍼스트에비뉴2차

- 사용승인일: 2022년 10월 6일

- 총 층수: 지하 1층, 지상 5층

- 본건 호수: 1층 115호

- 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 의료시설)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬별빛공원' 북서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 시화 멀티테크노밸리(MTV) 개발 사업의 일환으로 조성된 해안 상가지대로, 공공개발을 통해 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 복합적으로 조성되었습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북측 약 33미터, 동측 약 20미터, 서측 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 계획(대로2류, 중로1류, 중로2류) 및 성장관리권역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 군자농업협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 8일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리 이후의 권리(소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 변상순

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 2월 5일

* 확정일자: 2024년 12월 2일

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 없음

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

주의사항:

1. 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 토지 이용에 제한을 초래할 수 있는 사항이므로 반드시 확인이 필요합니다.

2. 본건 부동산(115호)은 옆쪽 116호, 117호와 통합하여 음식점으로 운영 중입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 시흥시 거북섬 일대는 해양레저 복합단지로 개발이 진행 중이며, 웨이브파크와 같은 주요 시설이 위치해 관광객 유입이 기대되는 지역입니다. 주변에는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지대입니다. 3개 호수가 통합 운영되는 일반음식점이라는 점은 영업 시 시너지를 기대할 수 있습니다.

다만, 최근 관련 기사들을 통해 거북섬 지역 내 일부 상가 분양 사업에서 과대광고, 임대수익 보장 미이행, 사기 분양 의혹 등으로 인한 수분양자들의 피해 사례가 발생하고 있으며, 상가 공실률에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 이는 거북섬 일대 상권 전반의 활성화 및 안정성에 대한 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 본 물건의 직접적인 관련성은 없으나, 지역 상권 동향 파악에 참고해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: '거북섬별빛공원'이 인근에 있으며, 상업지구 내에 위치하여 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 공공개발로 조성된 해안 상가지대로, 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 대지권에 대한 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 상의 금지사항 부기등기는 토지 사용 및 처분에 영향을 줄 수 있는 중대한 사안입니다. 향후 등기 해제 여부 및 관련 규정 확인이 필수적입니다.

* 상권 활성화 불확실성: 거북섬 개발 지역은 관광객 유치에 대한 기대감이 높으나, 일부 상가에서 발생한 분양 사기 논란 및 높은 공실률 문제는 해당 지역 상권의 전반적인 활성화와 안정성에 대한 잠재적 리스크를 시사합니다.

* 통합 운영 관련: 115호, 116호, 117호가 통합 운영되고 있으나, 이들 호실의 소유권이나 임대차 관계 등에 따라 운영상의 복잡성이 발생할 수 있습니다. (본건 115호는 인수되는 임차보증금 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 개발의 중심지에 위치한 근린상가 건물로, 지역 개발 잠재력이 높은 곳에 자리하고 있습니다. 건물은 사용승인된 지 얼마 되지 않았으며, 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 활용 중이고 인접 호수와 통합 운영되고 있다는 점은 긍정적입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 명확합니다. 그러나 토지에 존재하는 별도등기는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인이며, 거북섬 지역 상권의 전반적인 활성화에 대한 불확실성도 함께 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거북섬 개발 지역의 핵심 상권에 위치하여 향후 지역 가치 상승 및 관광객 증가에 따른 수혜 기대.

* 비교적 신축 건물이며, 인접 호수와 통합 운영 중인 점은 안정적인 영업 활동에 긍정적 요인.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

* 향후 시흥시에서 추진하는 대관람차, 아쿠아리움 등 관광 활성화 정책에 따른 기대 효과.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 978,000,000원을 기준으로, 본건의 개별적인 장단점, 권리관계, 상권 분석 결과, 그리고 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정하면 됩니다. 최적의 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

주변 혐오시설 정보:

제공된 자료 및 추가 검색 결과에 따르면, 본건 물건지(경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.