나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52339 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 504-7 성화리치빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 ""광덕초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 공원, 학교, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 3층 301호로서
(사용승인일 : 2011.11.19)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(서울
예술대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박상연의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52339 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 504-7 성화리치빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 물건 상세 정보

토지면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

토지지분: 30.05㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.71㎡ (약 17.77평)

건물지분: 58.71㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2011.11.19

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감 등

내벽: 몰탈위 벽지, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공원, 학교, 임야 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교 등), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 주택도시보증공사(박상연의 승계인)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.01.21

확정일자: 2021.12.22

배당신고일자: 2024.01.23

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (2022.09.29)

등기부채권 총액: 152,410,580원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요는 있으나 현재로서는 소멸 대상)

소멸되는 권리: 현재 등기부등본상 을5 주택임차권(박상연)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 신청채권자(주택도시보증공사)가 이를 말소하는 것에 동의하였습니다. 기타 가압류, 압류 등도 말소될 예정입니다.

3.3. 특이사항 (임차인 관련 확약서)

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박상연의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 9일자로 제출하였습니다. 이에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 본 건 매수인은 임차인과 관련된 보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 4일, 안산시 상록구 월피동 476-12번지 영인위드미 (54.095㎡, 4층) 매매가 105,000,000원 (약 1억 5백만원)

* 2026년 3월 3일, 안산시 상록구 월피동 434-2번지 삼미빌라 (75.6㎡, 4층) 매매가 170,000,000원 (약 1억 7천만원)

영인위드미의 경우 ㎡당 약 194.10만원, 삼미빌라의 경우 ㎡당 약 224.87만원 수준입니다.

4.2. 면적별 시세 비교

본건 건물의 면적은 58.71㎡(약 17.77평)입니다.

영인위드미(54.095㎡)의 거래가를 기준으로 환산 시, ㎡당 약 194.10만원으로 계산하면 약 114,000,000원 (약 1억 1천 4백만원) 수준의 시세를 예상해볼 수 있습니다.

삼미빌라(75.6㎡)의 거래가를 기준으로 환산 시, ㎡당 약 224.87만원으로 계산하면 약 132,000,000원 (약 1억 3천 2백만원) 수준의 시세를 예상해볼 수 있습니다.

감정가는 164,000,000원으로, 주변 실거래가 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2011년 11월 19일입니다. 기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 광덕초등학교가 위치하며, 주거지역으로서 단독주택, 다세대주택, 공원, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에서 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 월피동 행정복지센터, 안산시육아종합지원센터(월피아이사랑놀이터) 등이 위치하여 행정 및 보육 관련 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (완화됨)

초기 정보에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자 박상연의 승계인으로서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 완전히 해소하는 긍정적인 요인입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합) 등의 토지이용계획에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 이용 및 신축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(예: 화장장, 쓰레기 처리 시설, 정신병원 등)에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 일반적인 생활 환경 분석에서 혐오시설의 존재 여부는 개인의 가치관에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에 자리하여 입지 조건은 보통 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 상태입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크를 해소한 긍정적인 요소입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 다소 높은 편이나, 건물의 면적과 상태, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때 투자 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 필요가 없어 금전적 리스크가 크게 감소했습니다.

* 안정적인 주거 환경: 광덕초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 가족 단위 거주자에게 적합한 환경을 제공합니다.

* 교통 편리성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 개발 가능성: 추후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 건물의 면적(58.71㎡)과 유사한 조건의 영인위드미(54.095㎡)가 2026년 3월 105,000,000원에 거래된 점을 감안하면, ㎡당 약 194.10만원을 적용 시 약 114,000,000원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

보다 넓은 면적의 삼미빌라(75.6㎡)가 2026년 3월 170,000,000원에 거래된 점을 고려하면, ㎡당 약 224.87만원을 적용 시 약 132,000,000원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 감정가가 164,000,000원임을 감안하여 입찰 경쟁 상황에 따라 상향 조정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.