나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52343 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 ""지하철 안산역"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 공업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 지하철역 및 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 13층 건(사용승인: 2020.09.10) 내,

외벽:돌붙임 마감 등,
내벽:인테리어마감 등,
창호:강화유리창호 등 임.

이용상태

근린생활시설(휴게음식점)로 이용중임.

설비내역

공용의 기본급배수 및 위생설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 지식산업센터건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52343 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-107호

용도: 근린상가

감정가: 478,000,000원

토지면적: 10.38㎡ (약 3.14평)

건물면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 상가임.

주변은 지하철 안산역 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 공업업무지대임.

차량 진출입이 가능하며, 인근 지하철역 및 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려 시 대중교통 환경은 양호함.

본건 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋음.

토지는 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

3. 입지조건

말소기준권리: 2020년 11월 13일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)임.

낙찰로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당, 갑3 임의경매, 갑4 압류 권리 모두 소멸함.

인수되는 권리: 없음. (단, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인 필요하며 현재까지 명시된 권리는 없음.)

임차인 현황:

* 임차인: 한재성

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 1월 2일

* 확정일자: 2025년 7월 25일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됨.

인수 보증금: 0원

4. 권리분석

본건은 반월국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터 내 상가임.

주요 상권은 해당 지식산업센터 입주 기업체 종사자 약 1300여 호실에서 발생하는 수요에 기반함.

업종은 주로 휴게음식점, 편의점, 기타 근린생활시설 등 센터 내 종사자들의 편의를 제공하는 업종이 주를 이룰 것으로 예상됨.

주변 지역은 산업단지 및 공업지역이므로, 일반 소비자를 대상으로 하는 상권보다는 배후 수요에 의존하는 특성을 보임.

5. 상권분석

본건 소재지는 안산역 인근으로, 지하철 4호선 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

주변에 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 주거 밀집 지역에 비해 편의시설이 상대적으로 제한적일 수 있음.

6. 생활정보

지식산업센터 내 상가로서, 해당 센터의 공실률이나 업종 제한 등은 수익성에 직접적인 영향을 줄 수 있음.

주변이 공업지역이라는 점은 일반 상업 지역에 비해 외부 유동 인구 확보 및 상권 활성화에 제약이 있을 수 있음.

본건은 2020년 9월 10일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당함.

7. 잠재적 리스크

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건임.

지식산업센터 내 상가로서 안정적인 임대 수익을 기대하기 위해서는 센터 내 입주 현황 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

교통 및 접근성은 양호하나, 상권의 특성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 종합 의견

투자 포인트는 다음과 같음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 권리상 깨끗함.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적음.

* 지하철 4호선 안산역과 인접한 역세권 입지임.

* 반월국가산업단지 내 대규모 지식산업센터의 고정 배후 수요 확보 가능.

* 2020년 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

9. 투자 포인트

감정가는 478,000,000원이며, 인수 보증금이 없어 별도의 추가 부담금은 없을 것으로 예상됨.

최종 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

10. 예상 입찰가

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.