나이스옥션 법원경매 안산 2025타경601 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동에 소재하고 있는 ""시흥시청"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 근린생활시설 등으로 이루어진 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 서해선(시흥시청역)이 소재하는
등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 1층으로서,

외벽 : 커튼월 및 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 중로변에 각각 접하며, 본건 서측으로는 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-근린생활시설로서 감정 당시 현황 공실임.
-2026.1.26. 씨엔에스 주식회사로부터 2024.4월분부터 2025.12월분까지 공용부분 미납관리비 3,835,530원이 있고 미납관리비는 계속 증가한다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경601 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-4, 시티프론트561더식스 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 1,200,000,000원

토지면적: 11.55㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.55㎡

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동에 소재하며, 시흥시청 남측 인근에 위치합니다.

본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 상가지대로, 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

인근에 시흥시청이 있어 행정기관 이용이 편리합니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선(시흥시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 1층입니다.

외벽은 커튼월 및 돌붙임 마감이며, 창호는 샷시창입니다.

근린생활시설로서, 현재 공실 상태입니다.

1.2. 4. 도로상태 및 토지이용계획

본건 북측 및 남측으로 중로변에 각각 접하며, 서측으로는 보행자도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5. 주변 시설

본건 인근에는 시흥시청, 각종 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다.

대규모 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 시흥 장현지구 개발과 관련하여 다양한 편의시설 및 공공시설이 조성 중이거나 계획되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

말소기준권리: 을1 (근저당권, 서울우유협동조합, 2024.04.25. 접수, 채권최고액 876,000,000원)

매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리: 을1 근저당권 이하의 권리들(가압류, 임의경매 개시결정 등)은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.3. 2. 인수되는 권리 및 부담

* 대항력 있는 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2023-10-27

* 비고: 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미납 관리비:

* 2026.1.26. 기준 3,835,530원 (2024.4월분~2025.12월분)

* 신고서에 따르면 미납 관리비는 계속 증가하고 있으며, 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 3. 등기부 채권 총액

등기부상 총 채권액은 942,302,548원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특징

본건은 시흥시청 인근의 근린생활시설 및 업무시설이 복합된 지역에 위치합니다.

'미성숙 상가지대'로 평가되고 있으나, 시흥시청과 서해선 시흥시청역이 인접하여 유동인구 및 잠재적 수요가 기대되는 지역입니다.

건물은 2023년 신축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.4. 2. 예상 업종

근린생활시설 용도로, 업종은 사무실, 소매점, 서비스업 등 다양하게 고려할 수 있습니다.

주변 지역 개발에 따른 상권 활성화 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 접근성

서해선 시흥시청역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

단지 앞 도로망을 통해 차량 이용 시 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 2. 편의시설

시흥시청, 상업지구 내 편의시설, 금융기관 등이 인근에 위치합니다.

장현지구 개발 계획에 따라 향후 다양한 생활 편의시설 확충이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원)

김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이한 상황입니다.

보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 관계의 진위 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.6. 2. 미납 공용 관리비 인수 가능성

300만원 이상의 공용 미납 관리비가 존재하며, 이는 계속 증가할 수 있습니다.

매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 총 인수 부담액을 정확히 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

1.6. 3. 공실 리스크

감정 당시 현황 공실 상태로, 임대 수입 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

주변 상권이 아직 미성숙 단계임을 감안할 때, 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근에 위치한 신축 상가로, 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 미상, 상당한 금액의 미납 관리비 인수 가능성, 현재 공실 상태 및 미성숙 상권 등은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 요소입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 채권은 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 상기 명시된 인수 부담 및 명도 관련 리스크는 반드시 확인 및 고려되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시흥시청 및 시흥시청역 역세권 입지

* 비교적 신축 건물 (2023년 준공)

* 향후 장현지구 개발에 따른 상권 활성화 잠재력

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 잠재적 인수 비용: 미납 관리비 (약 3,835,530원 + α)

* 명도 비용 및 기간 고려

본건의 감정가는 1,200,000,000원입니다. 말소기준권리인 근저당 채권 최고액은 876,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 관련 비용 및 시간 투입이 예상됩니다.

상당 금액의 미납 관리비(약 380만원 이상)가 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 고유 리스크(미납 관리비, 임차인 명도 등)를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 시흥시청역 인근의 신축 상가라는 점을 감안하되, 미성숙 상권 및 공실 리스크를 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적 관점에서, 감정가의 70% 수준인 약 840,000,000원을 초기 입찰가로 제안합니다. (현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.